? 上海律師咨詢熱線電話 拆遷人有強(qiáng)大的公共權(quán)力，有無可比擬的信息優(yōu)勢，經(jīng)歷過多次戰(zhàn)斗等。，這使得被拆遷人在維權(quán)時(shí)不得不處于弱勢和被動的地位。可以說，被拆遷人有著與生俱來的缺點(diǎn)和不足。沒有平衡力量的加持，普通人很難實(shí)現(xiàn)高效維權(quán)。無疑，被拆遷人只有通過法律對公權(quán)力的制約和監(jiān)督，才能相對平等地掌握話語權(quán)。那么，法律如何設(shè)置“征收拆遷”本身，給被拆遷人什么好處，又如何給他們保護(hù)呢？以國有土地上的房屋征收為例，今天就來說說這個(gè)話題。
拆遷不能“越來越窮”，不僅是為了個(gè)人，也是為了整個(gè)社會的發(fā)展！然后國務(wù)院590號令，也就是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，給被拆遷人這四個(gè)保障，也可以說是維護(hù)自身權(quán)益的一大優(yōu)勢。這是被拆遷人必須了解和掌握的東西，必須學(xué)會規(guī)律，善于運(yùn)用規(guī)律。
第一，行政機(jī)關(guān)不得直接拆除，拆除必須由法院依法裁決。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
根據(jù)上述規(guī)定，在征收國有土地上的房屋時(shí)，行政機(jī)關(guān)無權(quán)直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆除合法建筑物，必須在依法作出補(bǔ)償決定的前提下，向人民法院提出申請。未經(jīng)依法申請，任何形式的強(qiáng)制拆遷都是違法的，都是違反法律法規(guī)的。
需要注意的是:對于合法拆遷，如果及時(shí)咨詢專業(yè)律師，而不是等待拆遷程序完成或超過訴訟時(shí)效，征收方很難在相關(guān)法律程序過程中，通過啟動相關(guān)法律程序，在專業(yè)拆遷律師介入后正常運(yùn)作，進(jìn)行合法拆遷。
二、房屋價(jià)值的評估依據(jù)《市場法則》。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估方法評估確定。
也就是說，被征收房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照市場規(guī)律進(jìn)行評估和確定，以保證評估結(jié)果能夠真實(shí)、客觀地反映被征收房屋的市場價(jià)值，不得惡意降價(jià)。
普通人應(yīng)該明白，房屋價(jià)值補(bǔ)償一般是按照房屋征收決定公告日房屋周圍同類房產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算的，即房屋周圍相鄰房屋的價(jià)值必須盡可能補(bǔ)償，差距不能太大。如果周邊地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)極高，但拆遷方給予的補(bǔ)償不足以讓被拆遷人在鄰近地區(qū)買房，且無法保證拆遷后不降低原有生活水平，改善生活條件，那么這個(gè)補(bǔ)償其實(shí)是低于法律的，是違法的。“市場比較法的建立無疑有利于保證被拆遷戶得到真正公平合理的補(bǔ)償。
第三，拆遷前要進(jìn)行補(bǔ)償，禁止非法暴力拆遷。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定，拆遷前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償...任何單位和個(gè)人不得違反規(guī)定，以暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電、道路交通等非法手段強(qiáng)迫被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
以上規(guī)定明確了“先補(bǔ)后拆”的順序原則，禁止暴力強(qiáng)拆。因此，房屋征收必須在搬遷前得到補(bǔ)償。如果補(bǔ)償不到位，就不能搬遷。
所以對于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人來說，補(bǔ)償應(yīng)該在拆遷之前就已經(jīng)支付了，不應(yīng)該發(fā)生補(bǔ)償還沒有到被拆遷人手中的情況。另外，對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如果是現(xiàn)房，必須先拿房再搬，也就是說，被征收人搬進(jìn)安置房辦理交付手續(xù)后，視為補(bǔ)償?shù)轿弧Ｈ绻乔罢靶苑课荩徽魇辗街荒茉谘a(bǔ)償協(xié)議中明確安置用房的位置和面積，并提供周轉(zhuǎn)房或支付過渡租賃費(fèi)后，要求被征收人搬遷，待安置用房竣工后，再按協(xié)議交房。
“先補(bǔ)償后搬遷”原則的確立，可以充分保護(hù)被拆遷人的利益，避免被征收人在房屋被拆遷時(shí)得不到補(bǔ)償，甚至出現(xiàn)“拆舊房不建新房”的情況，并設(shè)定被征收人在拆遷房屋前必須履行的安置義務(wù)。
四、重點(diǎn)征收行為可以減免。
對于征收，被征收人有多種方式提供救濟(jì)，如提出意見、要求聽證、提出異議并申請核查調(diào)查結(jié)果、申請復(fù)審等。但這里要強(qiáng)調(diào)的是，狹義上的“征收行為是可以救濟(jì)的”，是指關(guān)鍵的征收行為可以通過行政訴訟來救濟(jì)。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條規(guī)定，被征收人對市、縣人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第二十六條第三款規(guī)定，被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
從以上規(guī)定可知，被征收人可以對房屋征收決定和征收補(bǔ)償決定這兩個(gè)關(guān)鍵的征收補(bǔ)償行為提起訴訟。被征收人應(yīng)隨時(shí)關(guān)注這些關(guān)鍵行政決定的作出，第一時(shí)間獲取決定內(nèi)容并及時(shí)詢問專業(yè)律師，不要錯(cuò)過六個(gè)月的起訴期。一旦錯(cuò)過起訴期限，被征收人將失去起訴權(quán)，因此提高補(bǔ)償、優(yōu)化補(bǔ)償條件將變得異常困難，專業(yè)律師未必能幫助到所有人。
被拆遷人要想扭轉(zhuǎn)在拆遷維權(quán)中的弱勢地位，必須依靠法律。因此，被拆遷人必須積極了解和掌握拆遷法的規(guī)定以及法律賦予的權(quán)利和優(yōu)勢，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些違法和不合理的情況，通過適當(dāng)?shù)姆汕缹?shí)現(xiàn)救濟(jì)。
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