上海房產合同糾紛律師說房屋租賃合同糾紛案件

　   案情簡介

　　明年一月初，劉某良有意將位于深圳市福田區梅林凱豐路的涉案房屋對外出租，并委托案外人阿紅作為租賃者。明年1月3日，王某霞發微信給阿紅，稱其有意承租該房屋，并同意月租金5600元且三年不遞增，即由王某霞通過電話向阿紅轉交。

　　?在2021年1月3日至2021年1月14日之間，王某霞和劉某良通過微信就簽訂了一份該租賃合同，并在2021年1月3日至2021年1月14日期間，通過微信就簽訂了一份租賃合同。劉某良認為王某霞構成違約，主張沒收定金，王某霞訴至法院，要求劉某良返還定金。

　　裁決的結果

　　法院生效判決認定，王某霞和劉某良之間存在租賃該房屋的意向，王某霞明確表示租期，根據租金價向劉某良支付定金，據以確定租賃機會，但雙方沒有確定起租期限、租金方式及期限，在租賃期內的其他基本履行的內容，如違約責任等，在房屋租賃合同關系中，并不足以確定雙方的基本權利義務。而且從雙方事后協商的過程中，雙方再次就租賃期限和相應租金價格進行了重新協商，最終因未能在房屋租賃合同主要條款內容上達成一致，未能簽訂具有可履行內容的房產租賃合同。

　　當事人收到定金后，根據《民法通則》第九十五條，雙方就房屋租賃意向收取定金形成預約合同關系。各方未能提供證據證明，最終沒有簽署本約合同是由于對方過錯造成的，并且沒有就房屋租賃問題達成任何協議，因此已經超出了一般交易主體對交易的期待期限，因此，雙方沒有達成協議的目的。1月22日，判決劉某良向王某霞退還定金。

        上海房產合同糾紛律師說

　　我國民法中吸收了以往關于商品房買賣合同的司法解釋中關于預約的規定，從立法層面認可預約合同是一種獨立的合同，并擴大了它的適用范圍，不再局限于銷售合同。

　　本案件在全面調查雙方具體溝通情況的基礎上，根據《民法典》中關于預約合同的規定，認為本案合同仍在預約階段，并據此確定相應的責任，妥善化解房屋租賃糾紛，有效促進租賃市場健康發展。上海房產合同糾紛律師