案件介紹
2019年1月13日，A公司員工聯(lián)系一家房屋中介公司(以下簡稱A公司)，委托A公司為即將成立的海淀分公司尋找符合辦公條件的房屋。A公司的員工與A公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員一起參觀了包括2502棟辦公大樓、2503個(gè)辦公大樓和2505個(gè)辦公大樓。他們同意租那三棟房子。
2月19日，A公司員工與A公司員工組成了一個(gè)微信群，討論租期、租金、定金、水電、物業(yè)費(fèi)、違約金、開票等條款，以及需要A公司與業(yè)主協(xié)調(diào)的事項(xiàng)。然后，A公司的員工把修改過的三套房子的租約發(fā)給了群人，并且把修改后的合同發(fā)給業(yè)主。由A公司起草的《北京房屋租賃合同(中介交易版)》，由業(yè)主和A公司共同簽署。
但是，a公司最終并未與a公司簽訂中介合同，而是與另一家中介公司(以下簡稱B公司)簽訂了《房屋租賃合同》和《中介合同》，涉及三個(gè)房屋。a公司認(rèn)為，除租期起計(jì)算日期和租金付款日期與它所提供的合同模板相差兩天外，a公司與業(yè)主和B公司訂立的租賃合同的重要條款相同。
為此，a公司向法庭提出訴訟，稱a公司的這一行為屬于跳單行為，要求a公司和該房屋的所有人支付中介費(fèi)。最終，法院裁定a公司支付a公司2.7萬元，并駁回其他請(qǐng)求。
對(duì)此，A公司持反對(duì)意見，認(rèn)為雙方?jīng)]有簽訂合同，主張無需支付A公司的費(fèi)用，因此請(qǐng)求二審法院準(zhǔn)許更改判決。最終，法院二審駁回了A公司的請(qǐng)求，維持原判。
上海房屋合同律師闡述
依據(jù)民法第九百六十五條，委托人在接受中介服務(wù)時(shí)，以中介機(jī)構(gòu)提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞過中介直接訂立合同，應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付報(bào)酬。
為此，本案件中，A公司、業(yè)主與B公司簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容和A公司向A公司提供的合同內(nèi)容中所包含的租金、免租期、租期等重要條款基本一致，A公司沒有提供證據(jù)證明B公司提供了何種中介服務(wù)。最終，法院認(rèn)定，A公司在接受和使用A公司的服務(wù)后繞開A公司，繞開A公司，選擇費(fèi)用較低的B公司和業(yè)主簽訂合同，符合上述法律法規(guī)，因此A公司應(yīng)當(dāng)支付A公司的中介服務(wù)費(fèi)。再者，A公司提供的證據(jù)不足以證明它與業(yè)主建立了中介服務(wù)關(guān)系，因此法院不支持要求業(yè)主支付中介服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
1、三種情況構(gòu)成跳單行為：
第一，顧客利用中介提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，直接與合同對(duì)方簽定合同。電視連續(xù)劇《安家》中方和林茂根的糾紛就是這樣。
第二，委托方利用中介提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，通過其他中介與合同對(duì)方簽定合同。這樣，A公司與A公司之間的糾紛就屬于這種情形。
第三，是委托人將中介提供的信息透露給親友，并以親戚朋友的名義訂立合同，從而繞開中介。
2、對(duì)跳單行為的判斷。
一、中介合同是否生效的角度出發(fā)。
二、考察中介機(jī)構(gòu)是否按照合同提供了交易機(jī)會(huì)或媒體服務(wù)。
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實(shí)際上，客戶可以委托不同的中介公司來完成交易。在這樣的情況下，要準(zhǔn)確判斷顧客是否接受中介服務(wù)，以及接受中介服務(wù)的對(duì)象。
關(guān)鍵在于：根據(jù)中介合同，中介向顧客提供服務(wù)后，顧客是否利用中介提供的服務(wù)簽訂合同。
把握事件的結(jié)果：客戶繞過中介訂立合同。
跳單行為不僅浪費(fèi)了中介的勞動(dòng)成果，而且會(huì)造成房屋產(chǎn)權(quán)、資金安全、物業(yè)糾紛等隱患，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。要確保市場交易的健康發(fā)展，維持誠信的氛圍，必須以身作則，尊重中介在未來交易過程中的勞動(dòng)成果，及時(shí)與其簽訂中介合同。上海房屋合同律師
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