買房子是普通老百姓的生活大事
消費者買房子前，通常是先了解開發(fā)商的宣傳信息。但是，有些開發(fā)商在賣房的時候，為了吸引客戶，夸大甚至虛假宣傳。顧客買了房子，發(fā)現(xiàn)其實房子和宣傳的嚴重不一致。這時，作為消費者，怎樣維護自己的合法權益？
案件情況
原告郝某與被告萊陽某房地產有限公司簽訂購房合同，并在萊陽某社區(qū)購買了一套房屋。被告人沒有按照合同規(guī)定時間交付房屋，原告說被告在購買房屋之前都是一梯一戶。交房后，實際房屋為兩梯兩戶，房屋多處需要修繕和改造。真實的房子和宣傳不符。為了維護自己的合法權益，原告請求法院與被告公司解除商品房銷售合同，被告公司退還已付房款首付，償還了按揭貸款本息，并賠償違約金和重購房屋差價損失，協(xié)助辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。
對于原告提出的訴訟請求，被告公司認為，該房屋未能按時交付是因為新冠肺炎造成的不可抗力原因，因此逾期交付的責任不予承擔。此案所涉商品房始終為兩梯兩戶設計，原告還在本案所涉商品房銷售合同附件“房屋平面圖”上簽字蓋章，表明原告已知房屋設計結構，并未將一梯一戶作為賣點宣傳。對于原告所說的涉案商品房質量問題，屬被告擔保范圍，并不構成民事欺詐，原告無權解除商品房銷售合同。
法官就雙方爭議的焦點問題作出裁決
首先，原告提交了一份房地產項目前期宣傳彩頁，被告銷售經(jīng)理和原告家屬的微信聊天記錄，原告等人與被告經(jīng)理，通過錄音、錄像、錄像等方式對萊陽市建設部房屋質量問題進行錄像、照片打印等證據(jù)，可以證明，構成比較完整的證據(jù)鏈，足以證明被告人在前期宣傳過程中確實以一梯一戶的方式宣傳了相關戶型，樣板間亦按一梯一戶設計。控方本來打算買一梯一戶的房子。但是被告實際交付給原告的房屋并非一梯一戶，存在電源插座漏水浸水、窗框邊緣不整齊等質量問題。
其次，原告雖簽署了《商品房買賣合同》附件一“房屋平面圖”，但附件一并未注明房屋類型等相關資料。從實際來看，《商品房買賣合同》大多是標準合同，購房者普遍缺乏房地產專業(yè)知識，很難在《平面圖》中直接了解房屋的具體情況。在一般情況下，如賣方要求簽名打印，“房屋平面圖”上的原告簽名并不足以證明原告在簽定合同時知道他并不是一梯一戶的房子，并不足以證明原告人改變了他們的意思，同意購買非一梯一戶的房屋。
再次，本案涉及的《商品房買賣合同》附件第四條“補充協(xié)議”第十四條宣傳資料/宣傳品/宣傳品/樣板區(qū)第一款規(guī)定，被告以口頭或傳單的形式提供的資料僅供原告參考，并不構成要約。如有更改，將不會再通知您。
盡管原告在協(xié)議簽字處簽字蓋章確認，但這一條款實質上是限制或免除被告的責任，與原告有重大利益關系，被告人應當按照公平、誠實信用的原則，依照中華人民共和國合同法第三十九條，履行合理提示和解釋義務，但是被告人沒有履行上述義務，應當認為該條款對原告不產生法律效力。
針對原告提出的被告延期交房問題，經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)，房屋延期交房的確是因為新型冠狀病毒突發(fā)肺炎疫情造成的，影響了該房地產項目的建設進度。若被告已經(jīng)向原告履行通知義務，扣除延期后的最后交房時間未違反雙方約定，則原告的要求不構成終止合同的法律理由。
最后，法官依法裁定撤銷原告郝與被告萊陽房地產有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，被告人萊陽房地產有限公司協(xié)助原告郝在判決生效后10天內辦理解除網(wǎng)上簽約手續(xù)，并且歸還了原告郝先生所付房屋的首期付款、已還清的按揭本金以及原告陳先生的房子所產生的利息。
上海房產買賣糾紛律師分析
在本案中，依據(jù)有關證據(jù)，認定被告人在前期的宣傳過程中進行了“一梯一戶”的宣傳，實際上大部分商品房銷售合同是標準合同。買房人普遍缺乏房地產專業(yè)知識，很難直接了解房子的具體情況。原告單獨簽字并不足以證明被告的主張；盡管合同中約定的宣傳資料并不構成要約，該條款實質上是限制或免除被告責任的條款，對原告具有重大利害關系。
被告人應根據(jù)公正、誠實信用的原則，履行合理提示和說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該規(guī)定對原告不產生任何法律效力。鑒于以上原因，判決解除合同，被告向原告退還購房定金，支付了按揭貸款和承擔合理的利息。上海房產買賣糾紛律師
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