商品房買賣合同在實踐中如何認定？上海比較好的房產律師來回答

　　強制性標準是具有普遍約束力的質量標準。例如，通常所說的“入戶門”在《住宅設計規范》中規定“住宅門應采用安全防護門”，而“安全防護門”在《住宅設計規范》的條文說明中被解釋為“過去設計的住宅門一般沒有安全防護措施，一般由居民改裝或安裝成為安全門。上海律師咨詢網帶您了解一下相關的情況。

　　本條要求設計應采用安全防護門。根據《防盜防盜門通用技術條件》規定，防盜防盜門是指在一定時間內，能夠抵抗一定條件下的非正常開啟，具有專用鎖和防盜裝置，并規定了具體檢測標準的門。精裝修房交付時入戶門未達到安全防盜標準的，即使雙方商品房買賣合同中未約定入戶門的質量要求或約定標準較低，也不能免除開發商交付“防盜安全門”的責任。

　　《最高國家人民對于法院進行關于審理商品房買賣合同管理糾紛解決案件可以適用中國法律制度若干重要問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售網絡廣告和宣傳教育資料為要約邀請，但是由于開發商就商品房開發發展規劃能力范圍內的房屋及相關基礎設施所作的說明和允諾具體分析確定，并對商品房買賣合同的訂立以及提高房屋市場價格的確定有一個重大環境影響的，應當視為要約。

　　該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同研究內容，當事人違反的，應當積極承擔違約責任。”

　　因此，商品房銷售產品廣告和宣傳工作資料的內容需要同時能夠滿足現在以下三個基本條件的，將被視為要約：第一，開發商就商品房開發利用規劃時間范圍內的房屋及相關服務設施所作的說明和允諾。此處的房屋及相關技術設施是指硬件系統設施，包括

　　（1）房屋內部結構組成部分，房屋內裝飾裝修、水電煤氣、各種管線、設施生產設備等；

　　（2）房屋價值所在樓宇的公共文化部分，如大堂、電梯間、樓梯間、外立面等的造型、顏色、用材及品牌、裝飾裝修行業標準等；

　　（3）房屋所屬項目的配套、綠化、規則主義道路、供暖方式等。

　　此處的商品房開發資源規劃活動范圍是指規劃部門批準的項目施工用地范圍內的所有這些建筑及配套設施；第二，該說明和允諾具體情況確定，所謂具體要求確定，是指要約的內容更加明確、全面，購房人通過要約能清楚地了解知道開發商的真實意思就是表示和將來我們可能訂立的合同的主要的內容；第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及其他房屋價格的確定有重大變化影響。

　　根據上述規定，銷售廣告中對精裝修房屋的宣傳包括路牌、報紙廣告、售樓說明書、宣傳單、沙盤、模型、樣板間、銷售人員的口頭說明等。

　　然而，從現行判例法來看，法院認為，發展商的廣告內容“說明和承諾確定具體”，“商品房銷售合同和確定房價有重大影響”，特別是對裝修價格標準的廣告，一般仍采取較為謹慎、嚴格的態度。

　　例如，當武漢市中級人民法院審理一組精裝修案時(如(2018)(2018)鄂01民主號)。1656年) ，認為開發商的“1200元 M2精裝精裝房”宣傳只是一個籠統的陳述和承諾，沒有包含具體的主題內容，也沒有在廣告中明確說明主要內容和價格構成;正是房屋的單價、地理位置等因素對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定產生了決定性的影響，而贈送的裝修價格雖然有影響力，但并不構成重大影響，所以只是邀請要約，然后拒絕了買方的上訴。

　　樣板房也是判斷精裝修房質量和裝修標準的重要依據，越來越要求歸檔保存。住建部《商品房銷售成本管理工作辦法》第三十一條法律規定：“房地產市場開發一個企業產品銷售商品房時設置樣板房的，應當充分說明中國實際需要交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否具有一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致” 。

　　二○一九年六月，蕭山區房屋局發出《關于加強全裝修住宅項目質量和安全管理的通知》 ，對精裝修住宅來源的設計、建造和管理提出明確要求。開發商應當為每個家庭預售住房供應類型設置一套實體樣板房，并將裝修方案報工業管理部備案。模型房按1:1的比例反映裝修標準和施工質量。

　　房屋交接時，裝修質量不得低于樣板房水平。樣板房應當在申請預售許可證前建造，并在對外開放前經建設、設計、施工、監理等主管部門驗收，在法律、法規規定的期限內不得拆除。同時，實體模型房室內裝修的主要材料和設備的品牌、來源、規格、等級和數量應與商品房銷售合同相一致。

　　上海律師咨詢網了解到，為了避免裝修材料“貨不在船”，還介紹了樣板房保存證據圖像公證和承諾公證。上述條文為置業人士的權益提供更詳盡的保障，其他地區或非住宅地區的置業人士亦可在《商品房銷售合約》及《補充協議》內就協議的相關內容汲取經驗，咨詢發展商。