二手房買賣遇到問題怎么辦？上海房屋買賣律師帶你看看下面的案例。
2020年4月，楊先生經房地產經紀人介紹，決定購買思明區的房地產。4月13日，楊先生與賣方陳某簽訂銷售合同，約定房地產總價940萬元，定金150萬元。但由于房屋違法建設，交易受到限制，雙方同意先支付20萬元定金，交易限制解除后再支付130萬元。
簽約第二天下午，市教育局發布聽證會公告，該房屋告，該房屋很可能被劃入廈門一所重點小學的招生區。買家楊先生說，賣家陳某得知后不會后悔。此后，楊先生多次敦促陳解除交易限制。5月16日，市教育局正式宣布，該房地產位于廈門一所重點小學的招生區。
直到2020年8月中旬，限制才解除。在準備貸款的前一天，楊先生接到中介的電話，說陳某已經在6月份遷入了自己和兒子的戶口，并使用了重點小學的學位。楊先生說，他沒想到第二天會去看房子，發現對方在辦午托班。
由于雙方協商失敗，楊先生向法院起訴，要求辦理轉讓手續，但房地產總價應降低80萬元，并要求陳支付40萬元的違約賠償?。
賣方占據重點小學學位要賠償多少？
賣方陳某辯稱，楊先生買房不是為了孩子上學，沒有那么大的損失。主要原因如下:一是楊先生的孩子已經在思明區入學，不符合轉學條件；第二，在簽訂合同時，楊先生要求增加協議，允許將房子轉售給親戚朋友；第三，8月中下旬，小學招生已經過去，轉學申請期限仍在對接交易。
此外，陳還表示，在簽訂合同時，他曾表示，如果是重點小學的學位，他的孩子將很快上小學。陳認為，房屋交易價格超過每平方米7萬元，如果確定出售房屋進入廈門重點小學招生范圍，價格會更高。
房地產經紀人的工作人員也作為證人出庭。工作人員表示，根據之前房地產分配的小學，每平方米的單價超過7萬元，符合市場情況。如果空戶可以上重點小學，同一戶型的單價超過9萬元。如果使用學位配額，交易價格將不可避免地受到影響。
法院還委托評估機構評估未占用房地產學位和已占用房地產學位的市場差異。但評估機構認為，評估事項難以準確回評估。
法院酌情認定產總價降低37.6萬元。
法院認為，在簽訂合同時，陳及其子女的戶籍沒有遷入房屋，學位也沒有被占用。根據雙方的合同和交易習慣，應確定雙方約定的交易目標是未占用戶籍和學位的房屋，總購買價格為未占用戶籍和學位的價格。在合同履行過程中，陳遷入戶籍，占用學位。根據目前的招生政策，該房屋在6年內不再享有學位權益，客觀上導致市場價值貶值。陳在履行合同時存在缺陷，應當承擔違約責任。最后，法院裁定，雙方的銷售合同價格降低了37.6萬元，并賠償了存款的占用利息。
判決作出后，雙方提起判決和利息訴訟，判決生效。目前，雙方正在主動履行判決。楊先生先履行支付義務，然后共同辦理貸款和轉讓手續。
法官認為，在評估機構無法評估的情況下，房地產減少的價格由法院依法酌情確定。根據房屋用于生活，不用于投機的定位，促進教育資源的平衡配置，防止學區房屋投機的審判價值取向，應排除當地過熱環境、員工不合理價格認知、提倡房價評論報告等因素，認真識別學位價值，依法識別違約責任，充分救濟合同方，有效處罰違約方，向社會反對學區房屋投機的明確信號。在本案中，原告提出了高達120萬元的學位損失要求不合理，最終酌情支持30多萬元，占房屋總價的4%。上海房屋買賣律師
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