上海房屋買賣律師解讀買二手房賣主不遷戶怎么辦？

　    二手房買賣遇到問題怎么辦？上海房屋買賣律師帶你看看下面的案例。

　　2020年4月，楊先生經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，決定購買思明區(qū)的房地產(chǎn)。4月13日，楊先生與賣方陳某簽訂銷售合同，約定房地產(chǎn)總價(jià)940萬元，定金150萬元。但由于房屋違法建設(shè)，交易受到限制，雙方同意先支付20萬元定金，交易限制解除后再支付130萬元。

　　簽約第二天下午，市教育局發(fā)布聽證會公告，該房屋告，該房屋很可能被劃入廈門一所重點(diǎn)小學(xué)的招生區(qū)。買家楊先生說，賣家陳某得知后不會后悔。此后，楊先生多次敦促陳解除交易限制。5月16日，市教育局正式宣布，該房地產(chǎn)位于廈門一所重點(diǎn)小學(xué)的招生區(qū)。

　　直到2020年8月中旬，限制才解除。在準(zhǔn)備貸款的前一天，楊先生接到中介的電話，說陳某已經(jīng)在6月份遷入了自己和兒子的戶口，并使用了重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位。楊先生說，他沒想到第二天會去看房子，發(fā)現(xiàn)對方在辦午托班。

　　由于雙方協(xié)商失敗，楊先生向法院起訴，要求辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但房地產(chǎn)總價(jià)應(yīng)降低80萬元，并要求陳支付40萬元的違約賠償?。

　　賣方占據(jù)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)位要賠償多少？

　　賣方陳某辯稱，楊先生買房不是為了孩子上學(xué)，沒有那么大的損失。主要原因如下:一是楊先生的孩子已經(jīng)在思明區(qū)入學(xué)，不符合轉(zhuǎn)學(xué)條件；第二，在簽訂合同時(shí)，楊先生要求增加協(xié)議，允許將房子轉(zhuǎn)售給親戚朋友；第三，8月中下旬，小學(xué)招生已經(jīng)過去，轉(zhuǎn)學(xué)申請期限仍在對接交易。

　　此外，陳還表示，在簽訂合同時(shí)，他曾表示，如果是重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位，他的孩子將很快上小學(xué)。陳認(rèn)為，房屋交易價(jià)格超過每平方米7萬元，如果確定出售房屋進(jìn)入廈門重點(diǎn)小學(xué)招生范圍，價(jià)格會更高。

                                             

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作人員也作為證人出庭。工作人員表示，根據(jù)之前房地產(chǎn)分配的小學(xué)，每平方米的單價(jià)超過7萬元，符合市場情況。如果空戶可以上重點(diǎn)小學(xué)，同一戶型的單價(jià)超過9萬元。如果使用學(xué)位配額，交易價(jià)格將不可避免地受到影響。

　　法院還委托評估機(jī)構(gòu)評估未占用房地產(chǎn)學(xué)位和已占用房地產(chǎn)學(xué)位的市場差異。但評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為，評估事項(xiàng)難以準(zhǔn)確回評估。

　　法院酌情認(rèn)定產(chǎn)總價(jià)降低37.6萬元。

　　法院認(rèn)為，在簽訂合同時(shí)，陳及其子女的戶籍沒有遷入房屋，學(xué)位也沒有被占用。根據(jù)雙方的合同和交易習(xí)慣，應(yīng)確定雙方約定的交易目標(biāo)是未占用戶籍和學(xué)位的房屋，總購買價(jià)格為未占用戶籍和學(xué)位的價(jià)格。在合同履行過程中，陳遷入戶籍，占用學(xué)位。根據(jù)目前的招生政策，該房屋在6年內(nèi)不再享有學(xué)位權(quán)益，客觀上導(dǎo)致市場價(jià)值貶值。陳在履行合同時(shí)存在缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。最后，法院裁定，雙方的銷售合同價(jià)格降低了37.6萬元，并賠償了存款的占用利息。

　　判決作出后，雙方提起判決和利息訴訟，判決生效。目前，雙方正在主動履行判決。楊先生先履行支付義務(wù)，然后共同辦理貸款和轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　法官認(rèn)為，在評估機(jī)構(gòu)無法評估的情況下，房地產(chǎn)減少的價(jià)格由法院依法酌情確定。根據(jù)房屋用于生活，不用于投機(jī)的定位，促進(jìn)教育資源的平衡配置，防止學(xué)區(qū)房屋投機(jī)的審判價(jià)值取向，應(yīng)排除當(dāng)?shù)剡^熱環(huán)境、員工不合理價(jià)格認(rèn)知、提倡房價(jià)評論報(bào)告等因素，認(rèn)真識別學(xué)位價(jià)值，依法識別違約責(zé)任，充分救濟(jì)合同方，有效處罰違約方，向社會反對學(xué)區(qū)房屋投機(jī)的明確信號。在本案中，原告提出了高達(dá)120萬元的學(xué)位損失要求不合理，最終酌情支持30多萬元，占房屋總價(jià)的4%。上海房屋買賣律師