近年來，各種媒體頻繁出現樓上漏水引發的糾紛。在這種情況下，業主應該如何科學地保護自己的權利，石湖蕩房產律師在索賠時應該注意哪些因素？
案例一：三層三家廁所漏水一年多。
2015年5月17日，蘭州七里河區建西東路寶豐花園業主張先生表示，該社區已建成10多年，2013年11月購買了現有二手房。入住后，他發現房子里的浴室漏水了。他打開浴室的天花板，發現大面積的墻頂被水浸泡，水滴一滴一滴地掉下來。
張先生住在五樓。當時，六樓正在裝修。他懷疑樓上的浴室漏水導致他的家漏水。墻壁發霉了。然而，當我在樓上找到居民時，我發現六樓的浴室也漏水了。四樓的居民也找到張先生報告說，四樓浴室的屋頂也漏水了。張先生說，他們找到了負責社區水電維修的李師傅，但對方沒有來維修，并解釋說他在其他地方，無法維修。石湖蕩房產律師建議找物業經理徐。然而，徐經理的電話一直關機。
案例二:二樓漏水，一樓被珍貴書畫淹沒，損失慘重。
2011年6月5日7時許，古浪縣男子王慶賢發現，自租縣供電公司辦公樓一樓浩瀚的藝術書畫室外走廊和書畫儲藏室地面積水，店內名貴書畫受損，于是向古浪縣公安局城關派出所報警，并電話通知二樓承租人高銀奎。
此后，王慶賢起訴古浪縣供電公司和高銀奎。2012年7月9日，古浪縣法院一審裁定，古浪縣供電公司賠償王慶賢字畫損失10萬元，高銀奎賠償王慶賢字畫損失15萬元。王慶賢。高銀奎。古浪縣供電公司不服判決，提出上訴。武威市中級法院征求雙方意見后，委托中國書畫鑒定管理中心甘肅中心進行鑒定，確定賠償總額118.4萬余元。2012年12月14日，武威市中級法院改判高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬余元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬余元，王慶賢自行承擔損失47.3萬余元。
2014年3月31日，甘肅省人民檢察院向省高級人民法院提出民事抗訴。當年12月5日，經省高院調解，雙方自愿達成協議:2014年12月15日前，高銀奎賠償王慶賢淹沒的字畫損失24萬余元，古浪縣供電公司不再賠償。
發現漏水后該怎么辦？
1.首先要保護現場，固定證據。比如拍照、錄像、錄音等證據收集。
2.協商，可以先找小區物業或者小區，讓他們給出意見，或者讓他們去樓上找鄰居協商修復。
3.協商不成的，請到價格認證中心等具有評估資質的企業現場進行評估。等待相關程序完成后，再向法院起訴。
出租房屋漏水影響鄰居，房屋所有人需要承擔責任嗎？
《民法典》第二百八十八條房地產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。也就是說，如果案件是相鄰關系糾紛，雖然業主不是侵權人，但作為房地產所有人，因房屋泄漏給鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業主也可以在承擔賠償責任后向租戶追償。因泄漏給鄰居造成的損失，雙方可以酌情約定。
《民法典》第二百八十九條:法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。同時，《民法典》第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，要求賠償損失。也就是說，為了合理行使其所有權或使用權，任何一方都有權要求其他相鄰方提供便利或接受一定的限制。
樓上造成漏水卻拒絕賠償，怎么辦？
如果漏水確實是樓上造成的，鄰居不配合或者不及時修復，受損業主可以根據民法典第二百八十八條和第一百一百六十七條的規定將爭議提交法院處理。鄰居不理法院判決的，受損方可以先請施工隊修復，費用按照有關法律法規支付，然后通過法院要求樓上鄰居賠償。
《民法典》第二百八十八條房地產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
樓上居民裝修造成漏水，物業負責嗎？
中國《物業管理條例》第五十二條規定，業主需要裝修房屋的，應當事先通知物業服務企業。物業服務企業應當告知業主房屋裝修中的禁止行為和注意事項。
物業公司在裝修過程中發現違反有關規定的，應當通知行為人立即停止改正；行為人拒不停止或者改正的，應當及時報有關行政部門依法處理。業主遇到此類問題的，應當先向物業公司報告。物業公司未履行上述義務的，應當對損失的業主承擔一定的賠償責任。石湖蕩房產律師講但是，物業公司已經履行了義務的，不承擔責任。
如果新房漏水，如何維權？
《城市房地產開發企業經營管理條例》第三十條規定，房地產開發企業在商品房交付使用時，應當向買方提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列出工程質量監督單位核實的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的規定承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業維修商品房，影響房屋原有使用功能，給買方造成損失的，依法承擔賠償責任。
《商品房實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》明確規定，正常情況下，各部位、部件的保修內容和最低保修期為:屋頂漏水，保修3年；墻壁、廚房和浴室地板、地下室、管道泄漏和保修1年；墻壁和天花板抹灰脫落，保修1年；墻壁空鼓開裂，大面積起砂，保修1年；供暖或冷卻系統和設備保修一個供暖和冷卻期；衛生潔具保修一年；燈具和電氣開關保修6個月。保修期自房地產開發商將竣工驗收的房屋交付給用戶之日起計算。保修期內，房地產開發商應免費維修保修范圍內的非人為損壞。由于商品房存在質量問題，保修單位在維修時影響了房屋的使用功能，買方可以要求開發商承擔賠償責任。但需要注意的是，開發商不承擔因居民使用不當或擅自改變結構、設備位置和裝修不當造成的保修責任。
如何索賠漏水造成的損失？
1.找樓上業主:如果樓上業主因裝修或鋪設水管而受水，樓上居民應及時查明漏水原因并進行維修，并對樓下居民造成的不當行為承擔賠償責任。
民法典第二百九十六條房地產權利人因用水、排水、通行、鋪設管道等使用相鄰房地產的，應當盡量避免損害相鄰房地產權利人。
第一百一百六十五條行為人因過錯侵犯他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依法推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
第一百一百六十七條侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權要求侵權人停止侵權、排除障礙、消除危險等侵權責任。
第一千一百八十四條侵犯他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。
2.找開發商:房子還在保修期內，確認不是人為破壞的時候，無論是受損業主還是樓上鄰居業主，都要及時讓開發商進行維修。開發商按業主要求派人維修時，漏水問題尚未解決或維修不到位。重復兩次后，業主可以找人自己維修，費用由開發商支付。開發商不予理會時，受損業主可向當地質監部門投訴，也可向法院起訴。