上海律師為您解答公司破產后是否能對房屋進行清算

　　地方政府規定的北京市城市房地產轉讓管理辦法、北京市城市房地產轉讓管理辦法實施意見等商品房預售許可證的有效期限，是否辦理延期手續，屬于行政機關的行政行為。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　根據民法總則第一百五十三條第一款的規定，法律行為因違法而無效的，只能以法律、行政法規為依據，不能以地方政府的法規為依據; 最高人民法院關于裁判文書適用法律、法規和其他規范性法律文書的第四條也規定，民事裁判文書應當指法律、法律解釋或者司法解釋。因此，地方政府關于商品房預售許可證有效性的規定不應作為商品房銷售合同無效的依據。

　　本院經審理查明，北京市豐臺法院于2013年11月22日作出(2013)豐民初字第18038號民事判決，判決泰豐公司按照徐已支付購房款萬分之五的標準向徐支付逾期產權證違約金。由此可見，在該判決中，法院已經認可了泰豐公司與許之間的商品房買賣合同的效力。

　　并且，2013年4月17日，北京市第二中級人民法院作出(2013)第03579號民事判決，決定解除許與泰豐公司的租賃合同。許作為出租人將涉案房屋出租給泰豐公司，前提是許有權處分該房屋，租賃合同才能有效成立。北京市二中院判決解除租賃合同的前提是承認租賃合同有效，也必然要承認許對涉案房屋有處分權，故判決也是基于商品房買賣合同的效力。上一案判決已認定徐與泰豐公司之間的商品房買賣合同有效，本案法院無需也不應作出相反的認定。

　　故本案三級法院認定徐與泰豐公司之間的商品房買賣合同無效且不適當。雖然許并不享有涉案房屋的所有權，但這是因為他沒有辦理房屋所有權轉移登記，而不是因為合同無效。徐飛燕對涉案企業房屋不享有國家所有權，仍不足以可以排除其享有公司取回權的可能性。

　　《企業破產法》第三十八條規定，債務人占有的非債務人財產的財產，債權人可以通過管理人收回。在本案中，徐飛燕沒有申請房屋所有權轉讓登記，因此沒有涉及房屋所有權，所以不能以所有權為由向管理人主張追償權，法院認定正確。但是，收回占有權的基礎并不僅僅包括所有權，在特殊情況下，收回占有權甚至可以根據具體的債權確立，這必須與收回占有權的規范性目的相結合，權衡破產債務人的債權人和其他債權人的利益。

　　本案糾紛發生前，許向北京市第二中級人民法院起訴，要求判決終止與泰豐公司的租賃合同，收回租賃的涉案房屋。2013年9月17日，經許申請，豐臺法院通過強制執行程序將涉案房屋交付給許。其依據是，雖然徐不是涉案房屋的登記名稱，但泰豐公司作為出賣人，不得以徐未記載于登記簿為由。

　　反對徐作為買受人的訴訟請求，因為他們是直接進行交易的雙方當事人，不在登記信托制度的保護范圍之內，應當根據物權狀態確定。因此，法院既然通過強制執行程序保護了許對涉案房屋的占有，說明法院認可許及泰豐公司對涉案房屋享有相應的權利。僅因許未完成所有權轉移登記，不得向泰豐公司以外的第三人主張作為涉案房屋所有權人，但不妨礙許主張與泰豐公司內部關系中的涉案房屋權益。

　　收回權制度的價值基礎是簡單的公平概念: 不得將他人的財產據為己有。具體而言，債務人不得擅自使用他人財產清償債務，債權人不得僅僅根據債務人占有財產的表象而將該財產視為破產財產。因此，確立退出權是經濟層面上的權利的實際所有權，而不僅限于以所有權為代表的財產權利。

　　在這種情況下，確定徐飛燕是否擁有收回房產的權利，關鍵在于臺豐公司對該案涉及的房屋所主張的權益能否在內部關系上得到充分實現，徐飛燕是否沒有登記為房屋所有權轉讓，仍然可以與臺豐公司其他債權人進行抗辯，以避免徐飛燕實際占有使用房屋清算的利益而使臺豐公司其他債權人產生索賠。

　　《企業破產案件處理規定》第71條第6項規定“未辦理產權證或產權轉移手續但已交付買方的財產”不屬于破產財產，該財產不屬于破產法司法解釋第二條規定的四種不應認定為債務人財產的情形。

　　上海律師認為，雖然筆者認為本案不應簡單適用《企業破產案件處理規定》第七十一條第六項的規定將涉案房屋排除在破產財產之外，但并不是基于《企業破產案件處理規定》第七十一條第六項因與破產法司法解釋(二)第二條相沖突而無效的觀點。