上海房產(chǎn)律師談居住五年的房子怎么成別人的了？

　   夫婦買了房子，卻被7個人拿著房產(chǎn)證堵住了大門。這所房子一住五年，房子上沒有自己的名字。一所房子，兩名業(yè)主，以及一個非第三人。接下來上海房產(chǎn)律師解讀案例。

　　訂約在五年之后才能轉(zhuǎn)讓的房子

　　目前原告蘇先生所住的房子是被告陳先生6年前賣給他的，但兩年前，被告陳先生將房子轉(zhuǎn)讓給被告龐先生，原告蘇先生一直不知道，這房子到底是怎么回事？

　　蘇先生持有購房合同、房產(chǎn)證、土地證，但該房屋已由本案的第一被告陳先生過戶給了第二被告龐先生。Su太太說：“我買房子時并不知道這些風(fēng)險，我只知道我要滿5年才能去過戶。

　　蘇家夫婦兩人當(dāng)初購房時，房屋的性質(zhì)就是拆遷安置房，按照不滿5年無法上市交易的規(guī)定，房子在2015年辦理不了過戶手續(xù)，因此，房子在2015年辦理不動產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)雙方協(xié)商，合同已經(jīng)確定，關(guān)于分期付款的事宜也已經(jīng)寫得非常清楚。

　　首批350,000元資金被打到房主的賬戶上，房主把兩張證件交給了原來房主的名字，在2016年，蘇氏一家人搬進(jìn)了房子，而蘇家夫婦則將分期支付的房款打給陳先生。
 

　　他的房子由人抵償債務(wù)

　　轉(zhuǎn)眼到了房子過戶的2020年，一幫刻有紋身的七八個人拿著房產(chǎn)證到蘇家，蘇先生趕緊給陳先生打電話，電話的那一方卻無法接通，這幾個人就是“盡快搬家”。

　　不久，電梯里還貼滿了原來業(yè)主陳某的照片，上面寫道：“欠債，明天帶工具砸門！”到此為止，蘇先生夫婦兩人才明白，可能是房東欠人家的錢，拿著房子來抵債。自發(fā)生事故以來，房主無法找到，而對方手上的房產(chǎn)證真的無法辨認(rèn)，于是夫妻二人決定去找律師。

　　蘇先生表示，房屋已支付45萬元，僅剩最后七萬元尾款。根據(jù)合約，這筆錢應(yīng)在轉(zhuǎn)讓的時候支付，而現(xiàn)在就連原來的業(yè)主也無法得到。

                                             

　　究竟是誰的房子？

　　法律顧問向法院申請調(diào)查令到房產(chǎn)部門，發(fā)現(xiàn)該房屋的產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至案外人龐某名下。按道理，土地證和房產(chǎn)證明明是在蘇先生的手里，辦理房產(chǎn)過戶時應(yīng)該由房主拿著房產(chǎn)證去辦理，怎么過戶到蘇先生手里呢？

　　據(jù)房地產(chǎn)部門的檔案記載，是原來的房主陳先生先掛失了房產(chǎn)證，補(bǔ)辦了新產(chǎn)證，又過戶給了龐先生，而且新的房產(chǎn)證已經(jīng)生效。
 

　　法律顧問指出，本案第三人龐先生若為善意第三人，在支付了房屋價款后其作為房子合法的產(chǎn)權(quán)人，權(quán)利更應(yīng)得到保護(hù)。而且蘇一家人最多只能拿著當(dāng)初的合約要求賣房的陳先生退還房款。可是，5年后，原來52萬元的房價早已不再像當(dāng)初那樣高，相當(dāng)于現(xiàn)在市價130萬元左右。

　　蘇先生想不通，龐先生也沒有去看看房子，怎么會把房子買下來？從房管部門的記錄來看，這位律師也發(fā)現(xiàn)了一個不合理的地方，其買賣價格為73萬，在2019年，相比之下，同一處這類房子的市場價約為130萬元，律師認(rèn)為，雙方的交易價格明顯低于市價，顯然是惡意的。

　　法庭受理了蘇先生提起的訴訟，與陳先生取得聯(lián)系后，他表示，這套房子當(dāng)初并非出售給蘇先生夫婦二人，就是借錢給他兩個人，房屋買賣合同的協(xié)議書作為借款合同履行的保證，即讓他們暫住，等錢歸還時，這所房子還在收回。

       這是一張白紙黑字的合同，是哪一方提出借款的？

　　有沒有惡意購房

　　為證明陳先生沒有惡意購買房產(chǎn)，陳先生與第二被告龐先生一起到法院辦理了房屋買賣及過戶手續(xù)，審閱時，法官發(fā)現(xiàn)該問題存在。
 

　　從雙方簽訂的買賣合同來看，當(dāng)時房屋的過戶價格是74萬多元，但兩被告在庭審中向法院表示，雙方實際交易價格為110萬元，這一交易價格與物業(yè)公司備案的買賣合同價格明顯不一致。

　　對這件事，被告代理律師講了一段三角債故事，“由于被告陳某欠付案外人戴某的款項，被法院執(zhí)行，陳某愿意以房屋抵押給戴某。由于戴某不愿接受，因此陳某向本案被告龐某提出該意見，代陳某解決其與戴某之間的所有債務(wù)。

　　被告人龐某以償還陳某外債的形式代償房屋款，三人為三角債關(guān)系。

　　經(jīng)過法官向戴某核實，戴先生表示，三方之間確實存在拖欠房款的事情。但是龐某沒把房子看清，沒有履行相應(yīng)的謹(jǐn)慎義務(wù)，并支付了相應(yīng)的對價，這一行為就有失實的表現(xiàn)，與被告陳某惡意串通，損害原告蘇某的利益。此外通過調(diào)取銀行賬戶流水發(fā)現(xiàn)二人無論在此交易過程中都沒有購房轉(zhuǎn)帳記錄。

　　蓄意的共謀行為當(dāng)屬無效

　　最后，法院依據(jù)調(diào)查結(jié)果做出判決，被告人陳某明知房子已賣出，而在已向買方交付房產(chǎn)證的情況下，通過掛失補(bǔ)辦，為轉(zhuǎn)讓房屋的轉(zhuǎn)讓鋪平了障礙，法院認(rèn)為，雙方惡意串通，損害蘇某作為實際購房人的合法權(quán)益。當(dāng)事人之間惡意串通，簽訂房屋買賣合同，應(yīng)屬無效。