上海房產律師談居住五年的房子怎么成別人的了？

　   夫婦買了房子，卻被7個人拿著房產證堵住了大門。這所房子一住五年，房子上沒有自己的名字。一所房子，兩名業主，以及一個非第三人。接下來上海房產律師解讀案例。

　　訂約在五年之后才能轉讓的房子

　　目前原告蘇先生所住的房子是被告陳先生6年前賣給他的，但兩年前，被告陳先生將房子轉讓給被告龐先生，原告蘇先生一直不知道，這房子到底是怎么回事？

　　蘇先生持有購房合同、房產證、土地證，但該房屋已由本案的第一被告陳先生過戶給了第二被告龐先生。Su太太說：“我買房子時并不知道這些風險，我只知道我要滿5年才能去過戶。

　　蘇家夫婦兩人當初購房時，房屋的性質就是拆遷安置房，按照不滿5年無法上市交易的規定，房子在2015年辦理不了過戶手續，因此，房子在2015年辦理不動產權證。根據雙方協商，合同已經確定，關于分期付款的事宜也已經寫得非常清楚。

　　首批350,000元資金被打到房主的賬戶上，房主把兩張證件交給了原來房主的名字，在2016年，蘇氏一家人搬進了房子，而蘇家夫婦則將分期支付的房款打給陳先生。
 

　　他的房子由人抵償債務

　　轉眼到了房子過戶的2020年，一幫刻有紋身的七八個人拿著房產證到蘇家，蘇先生趕緊給陳先生打電話，電話的那一方卻無法接通，這幾個人就是“盡快搬家”。

　　不久，電梯里還貼滿了原來業主陳某的照片，上面寫道：“欠債，明天帶工具砸門！”到此為止，蘇先生夫婦兩人才明白，可能是房東欠人家的錢，拿著房子來抵債。自發生事故以來，房主無法找到，而對方手上的房產證真的無法辨認，于是夫妻二人決定去找律師。

　　蘇先生表示，房屋已支付45萬元，僅剩最后七萬元尾款。根據合約，這筆錢應在轉讓的時候支付，而現在就連原來的業主也無法得到。

                                             

　　究竟是誰的房子？

　　法律顧問向法院申請調查令到房產部門，發現該房屋的產權已轉移至案外人龐某名下。按道理，土地證和房產證明明是在蘇先生的手里，辦理房產過戶時應該由房主拿著房產證去辦理，怎么過戶到蘇先生手里呢？

　　據房地產部門的檔案記載，是原來的房主陳先生先掛失了房產證，補辦了新產證，又過戶給了龐先生，而且新的房產證已經生效。
 

　　法律顧問指出，本案第三人龐先生若為善意第三人，在支付了房屋價款后其作為房子合法的產權人，權利更應得到保護。而且蘇一家人最多只能拿著當初的合約要求賣房的陳先生退還房款。可是，5年后，原來52萬元的房價早已不再像當初那樣高，相當于現在市價130萬元左右。

　　蘇先生想不通，龐先生也沒有去看看房子，怎么會把房子買下來？從房管部門的記錄來看，這位律師也發現了一個不合理的地方，其買賣價格為73萬，在2019年，相比之下，同一處這類房子的市場價約為130萬元，律師認為，雙方的交易價格明顯低于市價，顯然是惡意的。

　　法庭受理了蘇先生提起的訴訟，與陳先生取得聯系后，他表示，這套房子當初并非出售給蘇先生夫婦二人，就是借錢給他兩個人，房屋買賣合同的協議書作為借款合同履行的保證，即讓他們暫住，等錢歸還時，這所房子還在收回。

       這是一張白紙黑字的合同，是哪一方提出借款的？

　　有沒有惡意購房

　　為證明陳先生沒有惡意購買房產，陳先生與第二被告龐先生一起到法院辦理了房屋買賣及過戶手續，審閱時，法官發現該問題存在。
 

　　從雙方簽訂的買賣合同來看，當時房屋的過戶價格是74萬多元，但兩被告在庭審中向法院表示，雙方實際交易價格為110萬元，這一交易價格與物業公司備案的買賣合同價格明顯不一致。

　　對這件事，被告代理律師講了一段三角債故事，“由于被告陳某欠付案外人戴某的款項，被法院執行，陳某愿意以房屋抵押給戴某。由于戴某不愿接受，因此陳某向本案被告龐某提出該意見，代陳某解決其與戴某之間的所有債務。

　　被告人龐某以償還陳某外債的形式代償房屋款，三人為三角債關系。

　　經過法官向戴某核實，戴先生表示，三方之間確實存在拖欠房款的事情。但是龐某沒把房子看清，沒有履行相應的謹慎義務，并支付了相應的對價，這一行為就有失實的表現，與被告陳某惡意串通，損害原告蘇某的利益。此外通過調取銀行賬戶流水發現二人無論在此交易過程中都沒有購房轉帳記錄。

　　蓄意的共謀行為當屬無效

　　最后，法院依據調查結果做出判決，被告人陳某明知房子已賣出，而在已向買方交付房產證的情況下，通過掛失補辦，為轉讓房屋的轉讓鋪平了障礙，法院認為，雙方惡意串通，損害蘇某作為實際購房人的合法權益。當事人之間惡意串通，簽訂房屋買賣合同，應屬無效。