房產設立居住權后能否轉移？上海房產律師為您解答

　　近日，福州市房地產登記交易中心宣布，為貫徹落實《民法典》關于居留權登記的有關規定，服務社會需要，從2010年6月1日起，依法發布2021年《居留權登記辦法》 ，規定四城區（鼓樓區、臺江區、晉安區、倉山區）必須進行居留權登記。上海房產律師就來講講有關的情況。

　　此前，西海岸的青島和成都、無錫均可申請居住登記。到目前為止，中國已有四個城市可以正式申請居留權。廣州和上海已經出臺了居住權的試行規定，更多的城市也紛紛效仿。一個房地產二次出租和房屋銷售的時代在中國全面登陸。

　　在這種情況下，應當嚴格審查抵押權行使的要件，物權優先于債權的例外在實踐中是有法律依據的。剛剛實施的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，在貨幣債權執行中，買受人對被執行人名下登記的不動產提出異議，其權利可以排除執行的，人民法院應予支持：

　?。ㄒ唬┤嗣穹ㄔ翰榉馇耙呀浐炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同；

　　（二）在人民法院查封前，已經合法占有該房地產；

　　（三）按照合同約定支付全部價款或者支付部分價款，并按照要求將剩余價款交付人民法院執行；

　?。ㄋ模┮蛸I受人自身原因未辦理轉移登記的。

　　筆者認為，上述規定是對《物權法》規定的物權登記地放寬，旨在保護善意買受人的生存利益。畢竟，登記本身難免有疏漏或錯誤，需要對同時滿足簽訂合同、足額給付、實際占有、無過錯四個條件的第三人給予適當的特殊保護，排除執行，實現實體正義。簡而言之，它以不動產變動登記和公示為原則，但并不否定或排除債權人在一定的不可轉讓限制條件下對不動產所享有的某些權利。

　　反例從時間分析推斷，本案設定抵押發生在房屋買賣合同簽訂之前，在張某購買本案所涉及的房屋之前，房屋已經處于抵押狀態，根據物權法第一百九十一條的規定，抵押權人在抵押期間未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產。張某應該能夠充分預見抵押貸款可能導致的風險，所以張某自己也有過錯。從條件上分析，如果張某沒有在合理期限內積極行使轉讓登記程序，拖延行使申請證書的權利，應當認定有過錯。在上述情形下，張某應當承擔相應的不利后果，駁回異議。

　　綜上，筆者研究認為對于本案情形中，銀行可以獲得的抵押權不能進行對抗買受人張某，即使該房屋未辦理過戶登記相關手續，法院也不能通過強制要求執行該房屋，應停止該房屋的執行。

　　看到我們上面的消息，很多人開始坐不住了，想把自己老公名下房子居住權坐在老婆名下的，想把這些孩子他們名下房子坐在中國父母名下的，想買別人的房子居住權的等等社會需求。

　　房主的錢越多，就越好，住院時間越長，他得到的錢就越多。而且必須是一次性付款，因為如果不是一次性付款，萬一租戶得到了住房權這一點，在沒有履行付款承諾后要做到。很明顯，居留權是交易雙方一手賺錢一手交貨的工具，讓雙方做最后的決定，不能變卦。

　　還有之前的租房，為什么很少有一次性付款的，因為沒有保障。交了錢又沒有房本的租客，可能會被驅逐，甚至被別人驅逐。現在，租房者獲得了完全的居住權，誰也擺脫不了。居住權跟租賃合同管理最大的區別主要就是，居住權房本不需要通過法院判決就可以判定房子的實際使用權，而租賃合同問題需要的法院關于審理，才能最終確定學生實際居住權。

　　因此，雙方在交易中確立居留權，居民的目標是生活得腳踏實地，一次性付清房租就可以享受安全和公共服務的權利。至于房主，他的目標是盡可能多地獲得現金，并在價格合適的時候賣掉房子。

　　現實中，以香河大愛城為例，房屋總價60萬，其中業主一次性付款30萬轉讓單獨70年（實際還有63年）居住權。對于那些擁有居住權的人來說，只需支付一半的價格，就可以過上穩定的生活，進入社區邊緣的北京景山學校，享受附近醫院的養老院的支持，以及每天往返于北京的班車。

　　上海房產律師認為，對于業主來說，現在他拿到了30萬，可以投資其他業務了。等將來房價漲了，他可以把個人所有權賣掉。比如房子總價漲到100萬，那么個人所有權可以轉到70萬，相當于這個房子拿100萬，但是先拿30萬，再拿70萬，也不算多，比以后拿100萬合適多了。