上海房產(chǎn)律師為您解答房屋竣工驗(yàn)收備案后的交付行為效力如何

　　商品房買賣合同是指由開發(fā)商以營利為目的，通過銷售、出租等方式向消費(fèi)者提供的房地產(chǎn)，其交易過程中需要遵守《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定。然而，在實(shí)際操作中，由于各種原因，往往存在開發(fā)商未能按期交房的情況。本文上海房產(chǎn)律師將就商品房交付的法律問題，結(jié)合具體案例進(jìn)行探討。

　　一、案例分析

　　A 先生在上海市浦東新區(qū)購買了一套商品房，房屋銷售合同約定的交房時(shí)間為2019年12月31日，合同規(guī)定房屋交付時(shí)應(yīng)滿足竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，并且開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按時(shí)履行交房義務(wù)。然而，開發(fā)商在2019年12月31日之后仍未將房屋交付給 A 先生。A 先生通過查詢相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，房屋交付前還需要進(jìn)行建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收，而該項(xiàng)驗(yàn)收一般會(huì)在竣工備案之后一段時(shí)間才可辦理完畢。因此，A 先生認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任，并要求開發(fā)商支付違約金。

　　二、法律分析

　　商品房交付的法律要求根據(jù)《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式和期限履行義務(wù)。”同時(shí)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收備案手續(xù)完成后交付，出售的商品房應(yīng)當(dāng)滿足國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定的安全、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)。”可知，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照約定的方式和期限履行交房義務(wù)，并且房屋交付時(shí)應(yīng)滿足竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，同時(shí)符合國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定的安全、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)。

　　建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收的法律要求根據(jù)《建筑法》第三十二條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收。未經(jīng)竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程不得投入使用。”根據(jù)《上海市城市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房屋建筑工程竣工驗(yàn)收必須依法依規(guī)進(jìn)行。未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋建筑工程不得使用。”因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋交付前需要進(jìn)行建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收，并且未經(jīng)驗(yàn)收的房屋不得投入使用。

　　開發(fā)商違約責(zé)任根據(jù)《合同法》第一百四十四條規(guī)定：“當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”另外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未履行或者未按照合同約定履行交付商品房的義務(wù)，消費(fèi)者有權(quán)要求解除合同或者要求其承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　因此，開發(fā)商在未經(jīng)過建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收的情況下將房屋交付給消費(fèi)者，屬于未按照合同約定履行交付商品房的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　違約金的計(jì)算根據(jù)《合同法》第一百五十三條規(guī)定：“當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)支付違約金。約定違約金的，應(yīng)當(dāng)按照約定；沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照違約程度和實(shí)際損失的大小適當(dāng)確定。”因此，在商品房買賣合同中，雙方可以約定違約金的數(shù)額，如果沒有約定或約定不明確，則可以根據(jù)違約程度和實(shí)際損失的大小適當(dāng)確定。

　　在本案例中，由于開發(fā)商未按照合同約定履行交付商品房的義務(wù)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。考慮到開發(fā)商的違約程度和 A 先生的實(shí)際損失，可以按照約定的交付之日至規(guī)劃驗(yàn)收完成之間的晚交房違約金進(jìn)行計(jì)算。

　　三、相關(guān)法律條款

　　1.《合同法》

　　第一百三十二條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式和期限履行義務(wù)。

　　第一百四十四條：當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　第一百五十三條：當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)支付違約金。約定違約金的，應(yīng)當(dāng)按照約定；沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照違約程度和實(shí)際損失的大小適當(dāng)確定。

　　2.《商品房銷售管理辦法》

　　第十六條：商品房應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合格并取得預(yù)售許可證后方可銷售。

　　第二十四條：開發(fā)企業(yè)未履行或者未按照合同約定履行交付商品房的義務(wù)，消費(fèi)者有權(quán)要求解除合同或者要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第二十七條：開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法依規(guī)進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果向社會(huì)公布。

　　3.《建筑法》

　　第三十一條：建筑工程竣工后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程質(zhì)量鑒定，并報(bào)建設(shè)行政主管部門依法備案。未經(jīng)鑒定備案的，不得投入使用。

　　第四十四條：建設(shè)工程質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)鑒定，并應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、驗(yàn)收機(jī)構(gòu)、建筑材料生產(chǎn)、供應(yīng)單位等各自承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　四、類似案例

　　案例一：

　　張某與李某簽訂了一份商品房買賣合同，約定房屋辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后交付。但在房屋交付后，李某發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，便要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。開發(fā)商辯稱已經(jīng)辦理了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不存在質(zhì)量問題。后經(jīng)鑒定，房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。法院判決開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，認(rèn)為開發(fā)商未經(jīng)過質(zhì)量鑒定并備案的房屋存在質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　案例二：

　　王某購買了一套商品房，并與開發(fā)商簽訂了買賣合同。合同中約定，房屋交付后需要經(jīng)過建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收。但開發(fā)商未經(jīng)過驗(yàn)收即將房屋交付給王某。后經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)房屋存在一定的質(zhì)量問題。王某要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，開發(fā)商拒絕承認(rèn)。經(jīng)法院審理，判決開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，認(rèn)為開發(fā)商未經(jīng)過驗(yàn)收即將房屋交付給王某，已經(jīng)構(gòu)成違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　五、結(jié)論

　　綜上所述，商品房買賣合同中約定的交付時(shí)間，僅指房屋竣工驗(yàn)收備案完成后的時(shí)間，并不能代表房屋已經(jīng)具備了交付條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《建筑法》的規(guī)定，房屋在竣工驗(yàn)收備案之后還需要經(jīng)過建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收，并在備案后才能投入使用。因此，開發(fā)商在房屋竣工驗(yàn)收備案完成后即將房屋交付業(yè)主的行為是無效的，而開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)合同約定的交付之日至規(guī)劃驗(yàn)收完成之間的晚交房違約金。

　　在類似案例中，法院也堅(jiān)定地維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，判決開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，從而保障了商品房買賣交易的合法性和公平性。因此，對(duì)于購房者來說，在簽訂商品房買賣合同之前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，并注意其中約定的交付時(shí)間是否符合法律規(guī)定，以避免自身權(quán)益受到侵害。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，依法依規(guī)辦理房屋交付手續(xù)，確保房屋的質(zhì)量和安全。同時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定交付時(shí)間，并在交付前保證房屋已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收等程序，以免給購房者帶來不必要的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)。