開發商是否應承擔晚辦證違約責任呢？上海房產律師為您解答

　　隨著我國經濟的迅速發展，房地產市場也得到了快速的發展，商品房買賣合同也成為了人們日常生活中的重要合同之一。但是，在合同履行過程中，由于各種原因，往往會出現違約行為。本文上海房產律師將針對在《商品房買賣合同》約定的期限內未辦理房屋權屬登記資料報產權登記機關備案的情況下，開發商是否應承擔晚辦證違約責任展開探討。

　　一、案例分析

　　近年來，上海市的房地產市場呈現出快速發展的趨勢，但同時也出現了一些不法開發商違反合同約定、拖延時間等行為，對購房者的權益造成了損害。其中一些案例具有一定的代表性，值得探討。

　　1.案例1

　　甲、乙雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定甲方在乙方支付房款之日起5個工作日內，將房屋權屬登記資料報產權登記機關備案。但是，甲方并未按照約定的時間辦理產權登記備案。乙方向法院起訴甲方，要求甲方支付違約金。

　　2.案例2

　　某開發商在售樓處表示，購房者在付清首付款后，就可申請辦理房屋產權證。購房者在付清首付款后，向開發商提出申請。但是，開發商卻拖延辦理房屋產權證，導致購房者在未取得產權證的情況下無法享有該房產的產權。

　　二、法律分析

　　1.《合同法》相關規定

　　《中華人民共和國合同法》規定：合同是民事主體之間確定權利和義務關系的協議，當事人應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用原則。合同一旦成立，對當事人具有法律約束力。

　　2.《物權法》相關規定

　　《中華人民共和國物權法》規定：不動產登記是保障不動產權利，維護不動產市場秩序，促進經濟發展的重要制度安排。所有者對不動產享有占有、使用、收益、處分的權利，應當依法登記。

　　3.上海市相關規定

　　根據《上海市商品房銷售管理辦法》，開發商應當在買賣合同約定的期限內，辦理房屋權屬登記資料報產權登記機關備案。如果開發商未按時辦理，應當按照合同約定支付相應的違約金。

　　此外，《上海市房屋登記條例》也規定，開發商應當按照買賣合同約定的期限辦理房屋權屬登記備案，如果逾期未辦理的，應當按照合同約定支付違約金。

　　4.晚辦證違約責任的認定

　　在上述情況下，開發商未在《商品房買賣合同》約定的期限內辦理房屋權屬登記資料報產權登記機關備案，已構成違約，應當按照《商品房買賣合同》的約定支付相應的違約金。但是，如果在辦證過程中，確實因為第三方原因導致晚辦證，開發商是否應承擔晚辦證違約責任呢？

　　首先，開發商需要證明自身是否有過錯。如果晚辦證是由于開發商自身的原因導致的，那么開發商應當承擔全部晚辦證責任。但如果晚辦證是由于第三方原因導致的，比如因為政府審批等原因，那么開發商可以根據自身過錯的比例來承擔相應的責任。

　　其次，對于第三方原因導致的晚辦證，開發商需要證明自己已經盡力采取了必要的措施來促使第三方辦理相關手續，如與政府部門溝通協調、向政府部門提出申請等，以證明自己沒有過錯。

　　最后，如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發商承擔相應的賠償責任。

　　三、相關案例分析

　　為了更好地解釋晚辦證違約責任的認定，下面我們將結合具體案例進行分析。

　　案例一：

　　某市民在購買一套商品房后，開發商未能在約定的時間內辦理房屋權屬登記備案，導致該市民無法在規定期限內辦理相關手續。該市民因此要求開發商承擔違約責任，并賠償因晚辦證所產生的經濟損失。

　　經查，開發商在辦理房屋權屬登記備案時確實存在過錯，未能按照約定時間內完成相關手續。因此，開發商應當承擔全部晚辦證責任，并承擔因此產生的全部經濟損失。

　　案例二：

　　某市民在購買一套商品房后，開發商未能在約定的時間內辦理房屋權屬登記備案，導致該市民無法在規定期限內辦理相關手續。但經調查發現，晚辦證是由于政府部門審批不及時導致的。該市民因此要求開發商承擔違約責任，并賠償因晚辦證所產生的經濟損失。

　　在此案例中，開發商需要證明自己已經盡力采取了必要的措施來促使政府部門辦理相關手續，如與政府部門溝通協調、向政府部門提出申請等，以證明自己沒有過錯。如果開發商已經采取了必要的措施但仍然未能辦理成功，那么開發商可以根據過錯比例承擔相應的責任。如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發商承擔相應的賠償責任。

　　四、結論

　　在《商品房買賣合同》約定的期限內未辦理房屋權屬登記資料報產權登記機關備案的情況下，開發商應當按照合同約定支付相應的違約金。如果在辦證過程中，確實因為第三方原因導致晚辦證，開發商應當證明自身是否有過錯，并根據過錯比例承擔相應的責任。如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發商承擔相應的賠償責任。

　　上海房產律師提醒大家，在《商品房買賣合同》約定的期限內未辦理房屋權屬登記資料報產權登記機關備案的情況下，開發商應當按照合同約定支付相應的違約金。如果在辦證過程中，確實因為第三方原因導致晚辦證，開發商應當證明自身是否有過錯，并根據過錯比例承擔相應的責任。如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發商承擔相應的賠償責任。