實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產權登記在未成年子女名下，但這并不意味著夫妻的真實意思是使未成年子女成為該房屋產權的權利人，因此，該房屋的真實產權人未必是未成年子女。
第一種觀點認為，根據《民法典》物權編第二百一十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。如果夫妻將購買的房屋登記在未成年子女名下，那就意味著將購買的房屋贈與未成年人，離婚時應作為未成年人的財產處理，夫妻雙方無權予以分割：
第二種觀點認為，不能僅僅按照產權登記的情況將房屋一概認定為未成年人的財產，還應審查夫妻雙方的真實意思表示。
我們傾向于第二種觀點。雙方婚后用夫妻共同財產購買房屋，子女尚未成年，如果產權登記在該子女名下，夫妻離婚時不能簡單地完全按照登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。因為，不動產物權登記產生的是將登記記載的權利人推定為真正權利人的效力，分為對外效力和對內效力。對外效力是指根據物權公示公信原則，不動產物權經過登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權利人發生的不動產交易行為應受到法律保護；對內效力是指在權利人與利害關系人之間，應根據當事人的真實意思表示來確定真正的權利人。
人民法院應注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示，如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋認定為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產處理比較適宜。
本院認為，經一、二審查明，位于上海市宣武區××大街××院××樓××單元××號的案涉房產是2004年6月22日高衛東以本人及高登二人名義從北京誠通房地產開發有限公司處購買，并辦理了京房權證宣私字第××號房屋產權證，載明高衛東、高登二人共有，其中高登份額占90%，高衛東份額占10%。該處訴爭房產是高衛東、楊金萍在夫妻關系存續期間以共同財產購買，產權登記為高衛東、高登二人名下，購買房產時高登年紀尚幼，僅為九歲，無獨立財產，該房產出資系其父母共同財產，故原審判決認定所購置的訴爭房產為高登父母即高衛東、楊金萍的共同財產，符合客觀事實，應予維持。雖然依據《中華人民共和國物權法》第十七條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”之規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但是夫妻將共同財產購買的房屋登記于未成年子女名下，在夫妻離婚時，不能簡單地完全按照登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。因為，不動產物權登記分為對內效力和對外效力，對外效力是指根據物權公示公信原則，不動產物權經登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權利人發生的不動產交易行為應受到法律的保護；對內效力是指應審查當事人的真實意思表示來確定真正的權利人。實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋的產權登記在未成年子女名下，但這樣并不意味著該房屋的真實產權人即為未成年子女，人民法院應當注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋認定為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋作為夫妻共同財產處理。
本案中，一、二審已查明，高登父母購置該房產時及離婚訴訟期間，均無證據顯示雙方有將該涉案房產90%份額贈與高登的共同意思表示，其中高衛東陳述系為防止夫妻一方隨意處置房產而登記在高登名下，楊金萍則在離婚訴訟一、二審以及再審審查程序中均要求將本案訴爭房產按夫妻共同財產進行分割。故從案涉房產的出資情況及高衛東、楊金萍的陳述等來分析，夫妻雙方自始至終并未形成將該房產贈與高登的合意,本案房產的真正權利人并非高登，而是高衛東、楊金萍。高登上訴提出從房產按份共有的比例來分析，可以確定高衛東、楊金萍是經過慎重商量，共同決定將訴爭房產贈與高登，但該上訴主張僅是高登的主觀推測，并未提供充分證據予以證實。況且，高衛東、楊金萍離婚訴訟經歷一審、二審、再審審查等訴訟程序，時間跨度近十年，期間高登也明確知道法院生效判決對訴爭房產的處理結果，即作為夫妻共同財產進行分割，但直至離婚糾紛生效判決執行完畢，高登并未提出過任何異議，可見高登在提起本案訴訟之前，并未有接受贈與的意思表示。因此，結合本案現有的證據和已查明的事實，原審判決認定，雖然訴爭房屋90%的份額登記在高登名下，但高衛東、楊金萍的真實意思并不是將房屋贈與未成年子女高登，位于上海市宣武區××大街××院××樓××單元××號的案涉房產應按夫妻共同財產進行分割，有事實與法律依據，并無不當，應予維持。雖然《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第128條規定，公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。第129條規定，贈與人明確表示將贈與物贈與未成年人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產。但是前述規定應理解為僅適用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的贈與。合同法上的贈與是一種交易行為，交易必須有雙方當事人，且雙方當事人具有民事行為能力。完全民事行為能力人可以獨立進行民事活動，限制民事行為能力人只能實施與其年齡、智力相適應的民事活動，其他活動須由法定代理人行使或征得其法定代理人同意。無民事行為能力人的民事活動由其法定代理人進行。如果受贈子女是未成年人，按一般常規應由這個未成年人的法定代理人代理接受贈與，并與贈與人訂立贈與合同。但如果受贈人不是接受其他人而是自己父母的贈與，那么贈與人與接受贈與人皆為未成年人的父母，從而產生自己與自己發生民事法律行為，這樣的行為一般不發生合同法上的效力而成立贈與。故本案中高登上訴提出案涉房產90%份額是父親高衛東及母親楊金萍在購房時對其的贈與行為，發生合同法上的贈與效力，該主張于法無據，不予支持。 上海律師事務所
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