上海靜安江寧路征地拆遷的流程是什么?拆遷協議可能會存在哪些陷阱?面對征地拆遷，你是否也有這樣的擔心呢?下面，我們就來看看靜安江寧路拆遷律師為你總結，關于征地拆遷流程，以及拆遷協議中容易出現的陷阱，希望對你有所幫助。
【靜安江寧路征地拆遷的流程是什么】
一、發布拆遷公告
房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
二、頒發拆遷許可證
取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。
(1)申請房屋拆遷許可證
單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。
(2)審批和核發拆遷許可證
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發房屋拆遷許可證。拆遷人應當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷
(3)拆遷許可證的續期
拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應進行延期公告。
三、拆遷補償協商
拆遷公告發布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協商階段。分為兩種情況：
(1)一種情況是，通過協商達成拆遷補償安置協議。
在拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經過平等、自愿、合法的協商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協議。
(2)另一種情況是，經過平等、自愿、合法的協商未達成拆遷安置補償協議。
四、進行裁決
拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。
五、拆遷實施階段
分以下幾種情況
(1)拆遷人與被拆遷人達成補償協議時，雙方可按協議的約定自動履行各自的義務，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內的物品搬走，將房屋騰空。
(2)拆遷人與被拆遷人達成補償協議后，有一方不履行協議時，對方有權向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協議的約定履行義務。同時，一方可申請法院先予執行。
(3)因不能達成拆遷補償協議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內容，那么，可按裁決的規定內容自動履行相關的義務。
(4)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內向拆遷主管部門的上一級行政機關申請復議，或在三個月內向人民法院提起訴訟。
(5)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規定的期限內申請復議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執行。
【拆遷協議可能會存在哪些陷阱?】
1、口頭承諾陷阱
實踐中，拆遷方為了達到盡快簽約，實施動工的目的，在與被拆遷人進行協商談判時，往往會開出各種極具誘惑，天花亂墜的口頭承諾，而被拆遷人由于經驗尚淺，往往信以為真，以為拆遷方的口頭承諾會得以實現，按照拆遷方的要求簽訂了拆遷補償協議，而當協議簽署完畢后，拆遷方就對此決口不提，甚至矢口否認，而這時拆遷戶才明白上當受騙，但也為時晚矣，所以對于拆遷方答應的補償必須體現在書面文字上，口頭承諾絕不可信。
2、回遷陷阱
拆遷補償有貨幣補償與產權置換之分，產權置換即保證了被拆遷人有回遷和就地安置的權利，一般在面臨舊城區改造時，被拆遷人房屋所在地段會因舊城改造而升值，故很多被拆遷人面臨拆遷時，往往選擇原地回遷而非貨幣補償。而拆遷方為了盡快簽署協議，會承諾予以回遷，但往往在其擬定的拆遷協議文本中，會把“回遷”的字樣去掉，約定不明確，這樣回遷就不能實現了，故如果選擇回遷的方式補償，必須在合同中，體現回遷的字樣，安置房的位置、戶型以及紅線圖這些都應明確標注。
另外，需要注意的是回遷的前提條件是，回遷地段要有居住用地的規劃，即拆遷方在回遷地段必須擁有規劃用地許可證，否則，即使在協議上約定了回遷的補償方式，也因其不具備規劃用地許可而不能實現。
3、空白協議陷阱
空白協議說好聽是協議，說不好聽就是一張白紙，其實簽訂空白協議的被拆遷人不是不懂里面的利害關系而傻傻的簽了字，而是在簽訂空白協議之前，受到了拆遷方的蒙蔽與誘騙，很大程度上體現在口頭承諾上，而被拆遷人以為拆遷方的口頭承諾最終都會實現在空白協議上。
但是協議被拿走后，拆遷方的嘴臉就會暴露的一覽無余，他們會在上面隨意填寫補償，與之前口頭承諾的拆遷補償相差甚遠，而最終被拆遷人拿到拆遷方填寫完的協議后，方才恍然大悟，而這時即使去法院起訴也因為沒有證據很難勝訴。
4、不留底陷阱
拆遷協議屬于拆遷雙方，協商談判最終共同簽署的結果，作為合同的種類之一，雙方在簽署完畢之后，應各持一份以證明其在拆遷協議中享有的權利義務。實踐中，拆遷方會以協議要經過審批的幌子為由，騙走拆遷戶簽字或按手印的協議，且遲遲不返還到拆遷戶手里，而一旦兩份協議都被拆遷方拿走，拆遷方往往會擅自修改協議，這樣就使被拆遷人的核心利益時刻處在風險之中，而且即使補償不合理，被拆遷人也因為沒有補償協議作為證據，導致維權很難，因此拆遷戶在簽署完補償協議后，必須相互交換留底，即自己必須保存一份已簽訂的拆遷協議。
5、應該與誰簽的陷阱
《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規定，拆遷補償協議應由，市縣級人民政府委托的房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議，即必須與房屋征收部門簽訂補償協議。實踐中，有的地方拆遷戶會與拆遷辦、拆遷實施單位、街道辦事處這些沒有簽訂主體資格的單位簽訂協議，這些都是導致協議無效嚴重違法的情形。故一定要睜大眼睛分辨清楚。
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