城鎮居民購置農村房屋合同有效嗎？上海動遷律師：原則上無效

　　近年來，城鎮住民購置屯子屋宇的情形異常多，在遇到征收拆遷的時間，原房東懺悔主張房屋買賣合同無效的情形屢見不鮮，由此頻頻產生糾紛。上海動遷律師平時也遇到很多拆遷戶咨詢相關的問題。

　　那么，城鎮住民購置農村房屋，合同究竟有沒有效呢？實際上，城鎮住民購置屯子房屋，合同原則上是無效的。

　　1999年1月1日訂正后實行的《中華國民共和國地皮管理法》刪除了原法第41條無關城鎮非農業戶口住民能夠使用集體土地建住宅的規定。

　　國務院辦公廳1999年公布的《對于增強地皮讓渡治理嚴禁炒賣地皮的關照》第2條劃定，“農夫的室廬不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

　　厥后，阻止城鎮居民購買農村房屋也多次被強調。

　　是以，1999年當前，城鎮住民在屯子購置屋宇的生意條約普通應認定有效。宅基地使用權是集體構造經濟成員享有的權利，是與特定的身份瓜葛相聯系的，不允許轉讓給非本集體經濟構造成員。屯子屋宇很可能是沒有產權證書的，在法律法規禁止城鎮居民購置農村宅基地的情況下，城鎮居民就算購買了農村房屋，也難以辦理產權證書的變更登記，也就無法作為房屋所有權人受到法律保護。

　　然則實務中，在某些破例情況下，城鎮住民購置屯子屋宇，條約應該認定為無效。阻止城鎮住民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則。但這并不意味著，在不違背法律法規、政策的基本規定和精神的前提下，對具體案件作出靈活處理。

　　比方，假如城鎮住民購置屯子房屋后，經由相干部分同意，并獲得本集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的變動手續并取得相關權屬證書的，房屋買賣合同可以認定為有效。

　　再比方，法不溯及既往，1999年1月1日《地皮管理法》訂正曩昔，回寄籍村落落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及旋里假寓得華裔、港澳臺同胞購買農村房屋，其買賣房屋合同應認定為有效。

　　對同一屋宇經由屢次生意、轉讓的效力，可以依據最后一手買受人的身份和交易情況來綜合進行判斷認定。

　　上海動遷律師認為在實務中不應該以違背法令法例的強制性劃定而一刀切地認定生意條約有效，關于城鎮住民購置屯子房屋的情況，應當結合特定的歷史背景、買賣房屋時的法律規定以及其他現實情況等因素綜合考量其效力問題。但無論如何，城鎮居民如果想要購買農村房屋，是需要謹慎而行的。