上海拆遷律師講解“城中村”拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

　　今年6月，傳聞已久的白石洲舊城改造工程終于正式開(kāi)工。早在搬遷工作開(kāi)始時(shí)，白石洲就被稱為深圳的“航空母艦”。這不僅是因?yàn)檎麄€(gè)重建項(xiàng)目涉及的拆遷范圍很廣，而且還因?yàn)樯婕按罅康姆课莶疬w補(bǔ)償費(fèi)用。曾幾何時(shí)，“ 白石洲將有1878位億萬(wàn)富翁因拆遷而誕生”的消息曾經(jīng)非常流行。目前，白石洲村正全力組織簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，我們不禁要問(wèn)： 這個(gè)地方有什么特別之處，可以提供這樣“天高”的拆遷補(bǔ)償？上億農(nóng)村拆遷補(bǔ)償款又從何發(fā)展而來(lái)？針對(duì)這些問(wèn)題，上海拆遷律師給出了解釋。

　　拆遷后一夜暴富的神話由來(lái)已久。但是，拆遷戶還是不敢想象，拆遷補(bǔ)償款會(huì)以“億”為單位出現(xiàn)在大家面前。這一切，首先應(yīng)歸功于白石洲村在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)獨(dú)特的"城中村"地位。

　　根據(jù)有關(guān)資料，白石洲村所在的南山區(qū)三角洲完全位于深圳市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。針對(duì)城中村的拆遷問(wèn)題，2011年起提請(qǐng)最高人民法院審理的《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條第（2）款規(guī)定： 征用農(nóng)村集體土地，不對(duì)征用土地上的房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征收、拆遷進(jìn)入城市規(guī)劃區(qū)域的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，土地所有人請(qǐng)求參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)普遍予以支持。

　　本司法解釋所稱“國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”是指《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。 不得低于房屋征收決定公告之日所征收房地產(chǎn)類房屋的市場(chǎng)價(jià)格。 此時(shí)，白石洲村拆遷補(bǔ)償資金推高至億元的高位，第二大因素浮出水面，深圳房?jī)r(jià)飆升。

　　截至中國(guó)目前，深圳的房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)可以超越了廣州，成為一個(gè)全國(guó)平均房?jī)r(jià)水平最高人民城市的有力競(jìng)爭(zhēng)者。根據(jù)數(shù)據(jù)查詢到的信息，白石洲村周邊的二手商品房屋進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)為每平方米從6萬(wàn)元到8萬(wàn)元之間不等，甚至發(fā)展有著高達(dá)每平方米13萬(wàn)元的報(bào)價(jià)。如果以均價(jià)每平方米10萬(wàn)元以上計(jì)算房屋市場(chǎng)價(jià)，那么我們只需要擁有一定面積超過(guò)1000平方米的房屋土地所有權(quán)，獲得上億元的拆遷補(bǔ)償款不是完全沒(méi)有可能的。據(jù)不完全調(diào)查統(tǒng)計(jì)，1878名白石洲村拆遷戶之中，房屋建筑面積比例超過(guò)1000平方米的約占20％左右。因此，盡管“1878名億萬(wàn)富翁”信息并不屬實(shí)，然而數(shù)十人乃至上百人獲取上億補(bǔ)償款仍然可期。

　　白石洲村的高額政府拆遷補(bǔ)償，對(duì)拆遷戶有何啟示？

　　或許其他居民不能像白石洲村的居民一樣獲得這么高的安置補(bǔ)償，但這背后仍然值得我們關(guān)注和學(xué)習(xí)的地方： 城中村的拆遷，如果搬遷居民要求的賠償金額與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相若，法院應(yīng)該支持。

　　但如果仔細(xì)研究這一條款的措辭，不難發(fā)現(xiàn)，其中提到的國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的主體是拆遷戶，而不是動(dòng)遷辦。事實(shí)上，在拆遷律師接到相當(dāng)多的咨詢時(shí)，當(dāng)事人都提到，拆遷辦在城中村拆遷時(shí)，用集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算拆遷補(bǔ)償款。以此標(biāo)準(zhǔn)最終計(jì)算出的拆遷補(bǔ)償款與周邊平均房?jī)r(jià)差距較大的情況并不少見(jiàn)。

　　造成這種社會(huì)現(xiàn)象的原因主要在于，集體主義土地的征收補(bǔ)償主要是由兩大重要部分組成：房屋所占地的土地資源使用權(quán)補(bǔ)償款和地上附著物補(bǔ)償款。其中所占地使用權(quán)的補(bǔ)償款多以土地使用權(quán)計(jì)價(jià)和房屋所占地面積我們作為一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算。根據(jù)研究，筆者通過(guò)查詢到的深圳市最新住宅建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，白石洲村所在地的基準(zhǔn)地價(jià)約是3500-4000元/平方米不等，以此達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行分析計(jì)算，無(wú)疑是根本方法無(wú)法與周邊國(guó)家高達(dá)近10萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)水平相比的。

　　實(shí)踐中，地上附著物補(bǔ)償一般評(píng)估被征收房屋的建筑成本價(jià)。而且一般來(lái)說(shuō)，城中村的房屋建造時(shí)間比較長(zhǎng)，使用年限折舊要以此為基礎(chǔ)計(jì)算。同時(shí)，在征收過(guò)程中，可能存在被征收方壓低房屋價(jià)格的情況。在各種因素的影響下，地上附著物的補(bǔ)償不會(huì)太高，更不用說(shuō)和周邊類似的房?jī)r(jià)相比了。

　　從以上分析可以看出，如果城中村房屋拆遷的集體征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上很難與這些房屋在城市所在地的價(jià)值相匹配，這就是為什么法律給予城中村拆遷補(bǔ)償?shù)倪x擇權(quán)。如果拆遷戶不了解自己的權(quán)利，不積極行使自己的權(quán)利，法律也無(wú)能為力。

　　或許白石洲村上億拆遷補(bǔ)償款只是中國(guó)眾多拆遷項(xiàng)目中的一個(gè)極端案例，但也足以啟迪廣大拆遷戶。現(xiàn)如今，全國(guó)的房?jī)r(jià)依然居高不下。上海拆遷律師提醒廣大拆遷戶：如果您的房屋位于城中村，您仍然可以主張按照周邊同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算拆遷補(bǔ)償！