上海拆遷律師講解“城中村”拆遷補償問題

　　今年6月，傳聞已久的白石洲舊城改造工程終于正式開工。早在搬遷工作開始時，白石洲就被稱為深圳的“航空母艦”。這不僅是因為整個重建項目涉及的拆遷范圍很廣，而且還因為涉及大量的房屋拆遷補償費用。曾幾何時，“ 白石洲將有1878位億萬富翁因拆遷而誕生”的消息曾經非常流行。目前，白石洲村正全力組織簽訂拆遷補償協議，我們不禁要問： 這個地方有什么特別之處，可以提供這樣“天高”的拆遷補償？上億農村拆遷補償款又從何發展而來？針對這些問題，上海拆遷律師給出了解釋。

　　拆遷后一夜暴富的神話由來已久。但是，拆遷戶還是不敢想象，拆遷補償款會以“億”為單位出現在大家面前。這一切，首先應歸功于白石洲村在深圳經濟特區獨特的"城中村"地位。

　　根據有關資料，白石洲村所在的南山區三角洲完全位于深圳市城市規劃區內。針對城中村的拆遷問題，2011年起提請最高人民法院審理的《關于審理農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第（2）款規定： 征用農村集體土地，不對征用土地上的房屋等不動產的征收、拆遷進入城市規劃區域的房屋進行補償，土地所有人請求參照國有土地上房屋征收補償標準執行的，應當普遍予以支持。

　　本司法解釋所稱“國有土地上房屋征收補償標準”是指《國有土地上房屋征收補償條例》第十九條的規定：被征收房屋價值的補償。 不得低于房屋征收決定公告之日所征收房地產類房屋的市場價格。 此時，白石洲村拆遷補償資金推高至億元的高位，第二大因素浮出水面，深圳房價飆升。

　　截至中國目前，深圳的房價問題已經可以超越了廣州，成為一個全國平均房價水平最高人民城市的有力競爭者。根據數據查詢到的信息，白石洲村周邊的二手商品房屋進行公開市場報價為每平方米從6萬元到8萬元之間不等，甚至發展有著高達每平方米13萬元的報價。如果以均價每平方米10萬元以上計算房屋市場價，那么我們只需要擁有一定面積超過1000平方米的房屋土地所有權，獲得上億元的拆遷補償款不是完全沒有可能的。據不完全調查統計，1878名白石洲村拆遷戶之中，房屋建筑面積比例超過1000平方米的約占20％左右。因此，盡管“1878名億萬富翁”信息并不屬實，然而數十人乃至上百人獲取上億補償款仍然可期。

　　白石洲村的高額政府拆遷補償，對拆遷戶有何啟示？

　　或許其他居民不能像白石洲村的居民一樣獲得這么高的安置補償，但這背后仍然值得我們關注和學習的地方： 城中村的拆遷，如果搬遷居民要求的賠償金額與房地產市場價格相若，法院應該支持。

　　但如果仔細研究這一條款的措辭，不難發現，其中提到的國有土地上房屋征收與拆遷補償標準的主體是拆遷戶，而不是動遷辦。事實上，在拆遷律師接到相當多的咨詢時，當事人都提到，拆遷辦在城中村拆遷時，用集體土地的補償標準來計算拆遷補償款。以此標準最終計算出的拆遷補償款與周邊平均房價差距較大的情況并不少見。

　　造成這種社會現象的原因主要在于，集體主義土地的征收補償主要是由兩大重要部分組成：房屋所占地的土地資源使用權補償款和地上附著物補償款。其中所占地使用權的補償款多以土地使用權計價和房屋所占地面積我們作為一個基礎數據計算。根據研究，筆者通過查詢到的深圳市最新住宅建設用地基準地價，白石洲村所在地的基準地價約是3500-4000元/平方米不等，以此達到標準問題進行分析計算，無疑是根本方法無法與周邊國家高達近10萬元/平方米的房價水平相比的。

　　實踐中，地上附著物補償一般評估被征收房屋的建筑成本價。而且一般來說，城中村的房屋建造時間比較長，使用年限折舊要以此為基礎計算。同時，在征收過程中，可能存在被征收方壓低房屋價格的情況。在各種因素的影響下，地上附著物的補償不會太高，更不用說和周邊類似的房價相比了。

　　從以上分析可以看出，如果城中村房屋拆遷的集體征地補償標準，實際上很難與這些房屋在城市所在地的價值相匹配，這就是為什么法律給予城中村拆遷補償的選擇權。如果拆遷戶不了解自己的權利，不積極行使自己的權利，法律也無能為力。

　　或許白石洲村上億拆遷補償款只是中國眾多拆遷項目中的一個極端案例，但也足以啟迪廣大拆遷戶。現如今，全國的房價依然居高不下。上海拆遷律師提醒廣大拆遷戶：如果您的房屋位于城中村，您仍然可以主張按照周邊同類房屋的市場價格計算拆遷補償！