上海動(dòng)遷律師:產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)優(yōu)先用于解決實(shí)際居住人的居住需求

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指通過(guò)法定程序，將一處房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一處房屋的所有人，以實(shí)現(xiàn)交換雙方的居住需求。在實(shí)際操作中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是一種重要的房屋交易方式，能夠幫助房屋所有人更好地解決自己的居住問(wèn)題。然而，對(duì)于哪些居住需求應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮，卻是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題。上海動(dòng)遷律師為您解答一下有關(guān)的問(wèn)題。

　　一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的法律規(guī)定

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指“一方將其擁有的一處物業(yè)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給另一方，并由另一方轉(zhuǎn)讓一處物業(yè)權(quán)利給其，以達(dá)到雙方改善其物業(yè)利用的目的。”也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是一種物業(yè)權(quán)利的互換，交換雙方均應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的物業(yè)權(quán)利，并能夠得到相應(yīng)的實(shí)際利益。

　　同時(shí)，《物權(quán)法》還規(guī)定了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的基本條件，包括：交換雙方均為合法的物業(yè)權(quán)利人；交換的物業(yè)權(quán)利應(yīng)當(dāng)是符合法律規(guī)定的；產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法的方式進(jìn)行，等等。

　　二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)優(yōu)先考慮實(shí)際居住人的居住需求

　　在實(shí)際操作中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換往往涉及到不同居住人之間的需求和利益，如何協(xié)調(diào)交換雙方的利益，成為了一個(gè)比較重要的問(wèn)題。在這個(gè)問(wèn)題上，我們應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮實(shí)際居住人的居住需求。

　　實(shí)際居住人指的是那些長(zhǎng)期居住在房屋內(nèi)，擁有合法居住權(quán)的人。這些人通常已經(jīng)形成了與房屋相關(guān)的生活習(xí)慣和社會(huì)關(guān)系，對(duì)于他們而言，房屋是其生活和工作的基礎(chǔ)設(shè)施，其居住需求應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先考慮。

　　這也符合《物權(quán)法》中關(guān)于保護(hù)居住權(quán)益的規(guī)定。《物權(quán)法》第二百二十六條規(guī)定：“出賣人在物權(quán)轉(zhuǎn)移前應(yīng)當(dāng)清償本物的拆遷、移交、交接、使用、維修等費(fèi)用，保障該物的物質(zhì)完整和現(xiàn)狀。物權(quán)轉(zhuǎn)移后，買受人有權(quán)享有該物的使用、收益和處分權(quán)，但應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、習(xí)慣用途和公共利益，并尊重物業(yè)所有人的合法權(quán)益。”

　　在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，我們也應(yīng)當(dāng)遵循這一原則，保障實(shí)際居住人的合法權(quán)益。這也符合上海市的相關(guān)政策和法規(guī)。

　　三、上海市相關(guān)政策和法規(guī)

　　上海市對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的管理和規(guī)范有一系列的政策和法規(guī)。其中，最為重要的是《上海市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》。

　　根據(jù)《上海市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益，尊重物業(yè)所有人的合法權(quán)益，協(xié)調(diào)解決物業(yè)業(yè)主之間的矛盾和糾紛。同時(shí)，該條例還規(guī)定了物業(yè)管理的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、公共服務(wù)的提供、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)等等。

　　而《上海市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》則是上海市針對(duì)房屋交易制定的一系列規(guī)章制度，其中也包括了對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的管理和規(guī)范。根據(jù)該辦法的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，交換雙方應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的物業(yè)權(quán)利，并能夠得到相應(yīng)的實(shí)際利益。同時(shí)，該辦法還規(guī)定了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的具體程序和要求，包括交換雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議、向有關(guān)部門(mén)備案、公示等等。

　　四、案例分析

　　在實(shí)際操作中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換往往會(huì)涉及到不同居住人之間的需求和利益。下面，我們就以一宗實(shí)際案例進(jìn)行分析。

　　案例：小張和小李分別擁有兩處位于上海市浦東新區(qū)的房屋，小張的房屋位于陸家嘴附近，小李的房屋位于外環(huán)以外的郊區(qū)。由于小張工作的地點(diǎn)位于郊區(qū)，而小李的孩子已經(jīng)上學(xué)，需要在市區(qū)附近居住。因此，小張和小李決定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　在這個(gè)案例中，我們可以看到，小張和小李的居住需求存在明顯的差異。由于小張的工作需要，他需要居住在郊區(qū)附近，而小李則需要在市區(qū)附近居住，方便孩子上學(xué)。因此，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮小李的居住需求，確保她能夠在市區(qū)附近得到合適的住房。

　　在這種情況下，我們可以采取以下的方案。首先，我們應(yīng)當(dāng)確定小李需要居住的具體區(qū)域和房屋類型。然后，我們可以在該區(qū)域內(nèi)尋找一處合適的房屋，作為小李的居住地。同時(shí)，我們需要確定這處房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，以便與小張的房屋進(jìn)行調(diào)換。

　　在確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)保證小李能夠得到實(shí)際利益。具體而言，就是保證她的新房屋能夠滿足她的居住需求，并且其價(jià)值不低于小張的房屋。同時(shí)，我們還需要考慮到小張的合法權(quán)益，確保他也能夠得到相應(yīng)的實(shí)際利益。最后，我們應(yīng)當(dāng)在交換雙方之間簽訂書(shū)面協(xié)議，并向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案和公示。

　　總而言之，上海動(dòng)遷律師提醒大家，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是一種常見(jiàn)的房屋交易方式，它能夠幫助居住人解決房屋使用方面的問(wèn)題。但在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，我們必須遵循優(yōu)先保障實(shí)際居住人的居住需求的原則，確保他們的合法權(quán)益得到充分保障。同時(shí)，我們也需要遵守上海市的相關(guān)政策和法規(guī)，確保交易的合法性和規(guī)范性。