上海律師為您講解商品房預售合同的效力如何確定

　　關于案涉《商品房進行買賣雙方合同》的效力。商品房預售是存在一定期限可以限制的。本案中，泰豐公司發展取得的京房售證字1172號《北京市商品房預售許可證》有效期到2003年12月止，徐飛燕于2008年1月17日與泰豐公司企業簽訂《商品房買賣交易合同》。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　《商品房買賣勞動合同》中載明的“企作京總副字第00597號”商品房預售許可證制度并不影響存在，中國社會企業家精神大廈至今未竣工質量驗收，徐飛燕主張泰豐公司的商品房預售許可證在到期后自然選擇延期，故泰豐公司到2008年仍獲準繼續提高商品房預售的抗辯意見我們不能有效成立，該院不予采信。

　　依據《最高國家人民對于法院提出關于我國審理商品房買賣經濟合同關系糾紛解決案件具體適用相關法律責任若干重大問題的解釋》第二條就是關于“出賣人未取得商品房預售許可研究證明，與買受人簽訂的商品房預售合同，應當如何認定行為無效”之規定，本案中徐飛燕與泰豐公司員工簽訂的《商品房買賣合同》應認定為一種無效。

　　現徐飛燕依此無效運輸合同對案涉房屋價值主張權利行使取回權、將案涉房屋排除在泰豐公司共同財產安全之外，無法律理論依據，其訴訟程序請求應予駁回。

　　第二，關于涉及房屋的性質。徐律師認為，該財產符合最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第六款的規定，即“未辦理產權證或產權轉讓手續但已交付買方的財產”，不屬于太豐的財產。但是，本條適用的前提是賣方取得了合法的處分權，雙方簽訂的《商品房買賣合同》是有效的。

　　在這種情況下，中國企業家大樓尚未竣工驗收，臺豐公司尚未取得涉案房屋的產權證，徐飛燕與臺豐公司簽訂的《商品房銷售合同》應視為無效，因此，房屋最高人民法院在這種情況下不符合第七十一條(F)款關于審理企業破產案件若干問題的規定。

　　第三，退一步講，即使許與泰豐公司簽訂的商品房買賣合同合法有效，許主張行使涉案房屋的取回權也不能成立。《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》與《中華人民共和國企業破產法》和最高人民法院為正確適用《中華人民共和國企業破產法》而頒布的司法解釋不沖突的部分，可以繼續適用，但矛盾的部分不應繼續適用。

　　《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第(五)項、第(六)項的規定，與《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定》第二條明顯沖突，也與《中華人民共和國物權法》的有關規定不一致。

　　因此，本案應適用《中華人民共和國企業破產法》、《中華人民共和國物權法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定(二)》的相關規定，確定涉案房屋是否屬于泰豐公司財產，進而確定徐能否對涉案房屋行使取回權。

　　在本案中，徐飛燕沒有辦理房屋所有權轉讓登記，取得了房屋所有權證明書或房地產所有權證明書，由于沒有有效的法律文件導致房屋所有權從 Taifeng 轉讓給徐飛燕，而且該房屋所在的中國企業家大廈的所有房屋和國有土地使用權均被法院沒收，因此徐飛燕聲稱行使了收回本案所涉房屋的權利，并將本案所涉房屋排除在泰豐公司財產之外，缺乏事實和法律依據，不應予以支持。

　　本案中，泰豐公司與徐飛燕簽訂《商品房進行買賣雙方合同》時，商品房預售許可證已過有效期，此后泰豐公司未辦理過預售許可延期手續，未辦理過竣工質量驗收備案手續，亦未獲準現房銷售，故應認定勞動合同以及簽訂時泰豐公司未取得中國商品房預售許可。

　　上海律師注意到，根據《最高國家人民對于法院提出關于我國審理商品房買賣服務合同關系糾紛解決案件具體適用相關法律發展若干重大問題的解釋》第二條就是關于“出賣人未取得商品房預售許可研究證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當如何認定存在無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以通過認定提供有效”之規定，本案《商品房買賣經濟合同》應認定為無效，自始沒有得到法律具有約束力。