在商品房買賣合同中，由于房屋質(zhì)量問題引起的糾紛非常普遍。《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定了買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的條件，其中一個(gè)關(guān)鍵因素是“嚴(yán)重影響正常居住使用”。本文上海法律咨詢網(wǎng)將圍繞這一問題，探討如何認(rèn)定“嚴(yán)重影響正常居住使用”，并結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行解析。
一、如何認(rèn)定“嚴(yán)重影響正常居住使用”
根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，需要證明房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。那么，如何認(rèn)定“嚴(yán)重影響正常居住使用”呢？
在司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)從以下幾個(gè)方面來綜合考慮：
1.房屋質(zhì)量問題的性質(zhì)、程度和時(shí)間。比如，若房屋存在嚴(yán)重的漏水、裂縫、滲水、潮濕等問題，且長(zhǎng)期得不到解決，就可能對(duì)居住環(huán)境造成嚴(yán)重的影響。
2.影響的范圍和程度。房屋質(zhì)量問題可能會(huì)對(duì)整個(gè)房屋或者部分房間造成影響。若房屋質(zhì)量問題對(duì)整個(gè)房屋造成了影響，且影響程度較大，就可能認(rèn)定為“嚴(yán)重影響正常居住使用”。
3.是否影響正常居住使用。房屋質(zhì)量問題對(duì)買受人的居住產(chǎn)生了較大的困擾或者妨礙了正常的生活功能，才能被認(rèn)定為“嚴(yán)重影響正常居住使用”。
二、相關(guān)法律案例分析
上海市嘉定區(qū)人民法院(2019)滬0116民初2522號(hào)案該案中，甲方和乙方簽訂了一份商品房買賣合同，乙方在交房后發(fā)現(xiàn)房屋存在滲水問題。經(jīng)多次維修仍無法解決，導(dǎo)致房間內(nèi)墻面、地面、門窗等部分受損。乙方向甲方要求退房和賠償，但甲方未予以處理。最終，乙方向法院起訴要求解除合同和賠償。
法院審理認(rèn)為，該房屋存在滲水問題，且問題的性質(zhì)較為嚴(yán)重，不僅影響了房間內(nèi)的墻面、地面、門窗等部分，還可能導(dǎo)致潮濕、霉變等問題，嚴(yán)重影響了房屋的正常居住使用。因此，法院判決支持乙方的請(qǐng)求，解除合同并賠償乙方相關(guān)損失。
上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0105民初9309號(hào)案該案中，甲方和乙方簽訂了一份商品房買賣合同，交房后乙方發(fā)現(xiàn)房屋存在裂縫、滲水等問題，導(dǎo)致房屋外墻面、地面、窗戶等部分出現(xiàn)變形、變色、霉變等現(xiàn)象。乙方要求甲方解決問題或者賠償，但甲方未能及時(shí)予以處理。最終，乙方向法院提起訴訟，要求解除合同并賠償。
法院審理認(rèn)為，該房屋存在多處質(zhì)量問題，涉及外墻面、地面、窗戶等部分，且問題比較嚴(yán)重，已經(jīng)嚴(yán)重影響了乙方的正常居住使用，因此乙方有權(quán)要求解除合同并獲得相應(yīng)賠償。最終，法院判決支持乙方的請(qǐng)求，解除合同并賠償乙方相關(guān)損失。
三、相關(guān)法律法規(guī)
1.《中華人民共和國(guó)合同法》
根據(jù)合同法第一百七十三條的規(guī)定，合同一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，在商品房買賣合同中，若出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致買受人無法正常居住使用，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
2.《商品房買賣合同司法解釋》
根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款的規(guī)定，若房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同并獲得相應(yīng)賠償。這一規(guī)定為商品房買賣糾紛的處理提供了明確的法律依據(jù)。
3.《上海市商品房買賣合同》
根據(jù)《上海市商品房買賣合同》的相關(guān)規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人交付符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厥姓?guī)定的房屋，并應(yīng)當(dāng)保證房屋的質(zhì)量達(dá)到合同約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不得有影響其正常使用的質(zhì)量問題。如果出賣人未能按照約定交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋，買受人有權(quán)要求解除合同并獲得相應(yīng)賠償。
四、嚴(yán)重影響正常居住使用的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求解除合同并獲得相應(yīng)賠償?shù)那疤崾欠课葙|(zhì)量問題嚴(yán)重影響了正常居住使用。那么，如何認(rèn)定“嚴(yán)重影響正常居住使用”？
從法律上來講，沒有對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”的具體定義和標(biāo)準(zhǔn)。但是，根據(jù)一些法律實(shí)踐和判例分析，可以得出以下幾點(diǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)：
影響居住安全如果房屋存在嚴(yán)重的安全隱患，如墻體裂縫、結(jié)構(gòu)松動(dòng)、地基沉降等問題，嚴(yán)重威脅到居住者的人身安全，就屬于嚴(yán)重影響正常居住使用。
影響居住健康如果房屋存在嚴(yán)重的環(huán)境污染、空氣質(zhì)量差、潮濕、霉變等問題，嚴(yán)重影響到居住者的健康狀況，就屬于嚴(yán)重影響正常居住使用。
影響居住舒適度如果房屋存在一些較為嚴(yán)重的質(zhì)量問題，如墻面開裂、地面變形、門窗漏風(fēng)等問題，嚴(yán)重影響到居住者的舒適度和居住體驗(yàn)，就屬于嚴(yán)重影響正常居住使用。
需要注意的是，不同的案件具體情況不同，對(duì)于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷可能會(huì)存在一定的主觀性和爭(zhēng)議性。因此，在具體案件中，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析和判斷。
五、結(jié)論
上海法律咨詢網(wǎng)提醒大家，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《商品房買賣合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，如果商品房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，且影響了正常居住使用，買受人可以向出賣人要求解除合同并獲得相應(yīng)賠償。在實(shí)踐中，如何認(rèn)定“嚴(yán)重影響正常居住使用”需要綜合考慮多種因素，包括安全、健康和舒適度等方面，具體情況具體分析。因此，在解決商品房質(zhì)量問題的糾紛時(shí)，需要仔細(xì)審查房屋質(zhì)量問題的性質(zhì)和影響，充分考慮買受人的合法權(quán)益，為其爭(zhēng)取應(yīng)有的賠償。