上海律師講解農村集體建設用地流轉問題

　　導讀：集體建設用地流轉規定是必須要通過簽訂合同或者是其他的方式來進行，由主要我們國家土地管理法明確的規定的農村集體所有的土地，如果要進行流轉的話，包括有轉讓和協商一致的方式來進行。下面上海律師講解更多相關的法律法規。

　　農村集體建設用地流轉問題多年來備受關注。中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議明確提出，建立統一的城鄉建設用地市場，允許農村集體建設用地在規劃和使用管理、實施和國有土地平等市場準入、權利平等、價格平等的前提下，出讓、出租、投資。今年2月27日全國人大常委會作出的《關於授權國務院暫時調整和實施包括北京市大興區在內的33個試點縣（市、區）有關法律規定的決定》（以下簡稱《決定》）已取得實質性進展，讓我們看到改革的成果和希望。

　　隨著我國房地產市場的繁榮，市場對土地的需求越來越強烈，但土地供應卻日益緊張。原因是，根據我國法律規定，只有國有土地才能進入市場交易，集體土地必須作為國有土地征收后才能進入市場。這使得土地供需矛盾日益尖銳。

　　因受制于現有管理制度，在廣大中國農村，體量巨大的集體經濟建設發展用地不能進行自由流轉，利用率十分低下。現實中雖然也存在對于一些眾所周知的流轉形式，例如舊村改造、新農村文化建設、工業園區、小產權房等，但是我們這些生活方式都游走在法律邊緣，容易出現導致農村地區土地利用資源在市場環境利益的誘導下被濫用，產生一個嚴峻的法律風險和社會主義風險，也并不能給農民可以帶來公平、合理的利益。

　　基于這一形勢新實施的《決定》首先在33個市縣試行行政區劃以實現建設用地流轉的突破。 此外，該決定還涉及土地補償標準和宅基地審批，這都關系到農民朋友切身利益，詳細分析了該決定將給農民帶來什么好處。

　　在具體分析中，首先向大家解釋幾個與農村集體土地有關的概念。集體土地是指農民集體所有的土地，主要分為農用地和建設用地。農用地，如耕地、園地、林地、牧地等，都屬于農用地。建筑用地包括住宅用地、公路用地、水利設施用地、鄉鎮企業用地等。下面對《決定》中的三點調整內容進行了說明。

　　一是集體建設用地使用權市場化交易

　　調整的具體內容是： 暫時調整集體建設用地使用權的實施不得轉讓等。在符合規劃、使用管理和依法取得的前提下，允許轉讓、出租或者取得農村集體經營建設用地存量使用權的股份，國有建設用地使用權以與使用權相同的價格上市。

　　其中，重點是允許農村集體經營性建設用地使用權進入市場。按照現行法律規定，集體建設用地使用權不能上市交易，可見此次調整的突破意義。那么，什么是“存量”，什么是“商業建設用地”？“存量”，顧名思義，就是現有的量，也就是說已經轉為建設用地的集體土地，不包括已經規劃為建設用地但尚未轉為農用地的土地。"經營性建設用地"從上面介紹的基本概念可以推斷，應該是指鄉鎮企業使用的土地，因為宅基地、公路用地、水利設施用地等。不屬于商業性質。

　　另外，出讓、租賃、入股要符合發展規劃、符合中國特定的用途，并且要依法取得。而“同權同價”也使得學生進入我國土地資源市場經濟交易的鄉鎮中小企業建設用地具備了與國有土地使用相同的權利、相同的價格。

　　該決定現已實施，農民朋友可以核實其土地證符合上述要求。 如果你碰巧創辦了鄉鎮企業，如工廠、商場、運輸企業、建筑企業、加工維修企業、餐飲服務企業，并獲得了集體土地使用權，我們可以考慮在市場上使用集體建設用地，以獲得收入，從而實現資金的積累或生活水平的提高。

　　展望中國未來，在社會生活保障等條件發展成熟的時候，宅基地使用權很可能也可以入市交易，屆時將會得到進一步通過激活農村土地使用權交易服務市場，讓更多農民享受國家土地增值帶來的利益。

　　如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢上海律師，我們會有專業的律師為您解答疑惑。