上海專業房產律師帶你讀懂“住改非”房屋及其拆遷補償辦法

　　在拆遷過程中，拆遷戶因各家拆遷征地補償安置方案不同而產生利益沖突和矛盾激化的問題逐漸顯現。比方“住改非”就已經屢次誘發鄰里之間的抵觸，其底子緣故緣由就在于，住宅和非住宅之間不僅在拆遷補償數額上有很大區別，而且非住宅還可以獲得生產預期收益的補償。聯系上海專業房產律師多年的辦案教訓，拆遷戶可從如下幾個方面來懂得“住改非”房屋及其拆遷補償辦法。

　　1.什么是“住改非”?

　　我國法令對屋宇的性質沒有做出詳細的分類，法律中也沒有“住改非”一詞。

　　在實踐中，依據屋宇的實踐用處將屋宇劃分為“室廬”和“非室廬”，這樣的用途標準劃分不僅適用國有土地上的房屋，同樣也適用集體土地上的房屋。

　　由此能夠簡略總結一下“住改非”的觀點，集體地皮和國有地皮的屋宇所有權人將底本用于室廬性的屋宇改為用于生產、經營、辦公非住宅房屋用途，同時取得營業執照、稅務登記證并且依法納稅。

　　普遍來說，便是有一戶人家，因為其屋宇地域地位的優越性，比方臨街、地處人流集合的地區、樓層的便利等，將房屋改成門面房，辦理營業執照，并依法納稅，但并沒有辦理房屋產權變更登記，這就是“住改非”。

　　2.“住改非”合不合法？

　　有人會問，既然法令中沒有“住改非”一詞，那么室廬改為非室廬是否便是違法了呢？謎底是正當。我國物權法賦予物權所有權人絕對權，也就是說所有權人在不違背法令劃定、不侵占他人權利、不損害公共利益的情況下，可以物盡其用，自由行使自己的權利。法無禁止即自由，所以“住改非”是合法的。

　　3.“住改非”是如何認定的？

　　“住改非”認定的首要根據是國務院辦公廳2003年宣布的《對于當真做好屋宇拆遷事情保護社會穩固的緊要通知》、住房和城鄉建設部2011年印發的《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當地政府的行政規章。

　　在實踐中，“住改非”的認定需求思量如下幾個方面：

　　第一，征稅憑據。征稅憑據可以說明從事生產經營活動的住房一直在從事生產經營。

　　第二，租賃和談。將屋宇出租與別人，應供應租賃協議，相關收據、票據。

　　第三，業務執照、稅務登記證、衛生許可證等。這些能夠間接認定屋宇的實踐用途，確定營業主體和地點。

　　第四，經營時間。

　　第五，屋宇實踐應用狀態。假如有些人辦理相干手續、證明、許可，但是沒有用于實際經營，這種情況不能被認定為“住改非”。

　　5.“住改非”拆遷賠償應如何補？

　　上文提到國務院辦公廳在2003年宣布的《對于當真做好屋宇拆遷事情保護社會穩固的關照》劃定：曾經獲得正當業務執照的經營性用房，其屋宇性質為住宅。各地根據實際情況，結合經營年限以及納稅情況等因素綜合考慮，給予適當拆遷補償。拆遷律師整理了以下具有代表性的省市對“住改非”房屋拆遷補償的規定。

　　1.杭州市

　　杭州市政府考慮到室廬性室廬屋宇用于出產謀劃的主觀究竟，出臺了新政策，提高了此類屋宇拆遷賠償規范。屋宇所有人不但可以享有按照住宅標準補償安置外，還可以提供合法有效的工商營業執照、納稅憑證、衛生許可等證明，按批準的合法經營面積獲得適當補助。

　　2.開封市

　　開封市對“住改非”拆遷賠償的劃定有前置性的前提：拆遷戶將其正當領有的室廬被認定為“住改非”的要在屋宇征收部分關照停息辦理新建、擴建和轉變屋宇用途等事項前，已將其合法擁有的住宅改為商業性用房并具有營業執照、依法納稅、擁有其他合法手續。

　　依據《開封市國有土地上的屋宇征收與賠償的試行看法》的劃定：“住改非”的屋宇賠償，起首根據室廬屋宇評價價錢為準，在肯定屋宇賠償價錢的基礎上，按照實際情況給予適當補償。《開封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標準的暫行規定》對“住改非”的補償做了進一步規定：按其住宅房屋市場評估價與經營性用房市場評估價差額的80％給予適當補償。

　　3.沈陽市

　　沈陽市對“住改非”拆遷賠償也有詳細的劃定。對室廬在空中一層，處置謀劃出產的，抉擇貨幣補償，按照商用房評估價格70％補償，并可享有安置費和搬遷補償費，但不享有停產停業損失補償費。

　　被認定“住改非”的屋宇需求滿足以下三點條件：

　　①有依法征稅記載至少兩年。

　　②業務地址與征收房屋位置一致。

　　③征收抉擇宣布布告時，獲得營業執照且正常經營的時間不得少于兩年。

　　征詢中咱們接到至多的問題是：“他們說我的屋子是違章修筑，沒有拆遷補償，我們應該怎么辦？”

　　拆遷辦說您的屋子是違章修筑，您的屋子便是違章修筑嗎？很多時候他們只是為了降低拆遷成本，才會信口開河。

　　法令定義違章建筑是什么？

　　今朝對于違章修筑的界定，首要根據的法令是《地皮管理法》、《城鄉規劃法》，能夠解說為：未經計劃地皮主管部門同意，未支付（或未按照）建設工程規劃許可證（鄉村建設規劃許可證）或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物，超過批準期限的臨時建筑。我國法律規定，拆除違章建筑不予補償。

　　1.無證房便是違章建筑？

　　如果把認定違章修筑的規范解說為：沒有經由無關國度行政構造的計劃設置裝備擺設同意、沒有獲得國度有權行政構造核發的產權證，就過于不負責任，不尊重歷史了。在我國，新中國成立之后，房屋建設的審批登記工作并不是一個連續的、完整的過程，在很長的時間段內，相關建設審批、登記制度不完善，相當多地方沒有開展房屋登記工作。

　　以至直到本日，有一些處所相干部分職責不清、構造機構不健全、行政不作為的情形仍然是比擬廣泛的。在此情況下，假如不分具體情況，將未經審批、未取得產權登記的房屋一律作為違章建筑，不予拆遷補償，是既不合法也不合理的。

　　2.航拍圖上沒有的便是違章修筑？

　　我國的《城鄉規劃法》2008年開端施行，《城鄉規劃法》第四十條明確劃定了設置裝備擺設單元或者個人進行建設施工“應當”申請辦理建設工程規劃許可證。

　　也就是說，法令劃定，在2008年當前新建屋宇應當先獲得墟落計劃許可證，能力辦理用地審批手續。所以，也并不是每年的航拍圖都有參考的意義。有規劃許可證的就是合法建筑了嗎？

　　《城鄉規劃法》第六十四條劃定給出了謎底。拿到計劃許可證后，違背設置裝備擺設工程計劃許可證的劃定舉行設置裝備擺設的照樣是違法的。比如建設單位或者個人不按照規劃的面積少批多建，擅自改變規劃內容，按照不合法的規劃進行建設等情形。

　　3.違章修筑一定要拆嗎？

　　《城鄉規劃法》第六十四條劃定，“未獲得設置裝備擺設工程計劃許可證或許未根據設置裝備擺設工程計劃許可證的劃定舉行設置裝備擺設的，由縣級以上處所國民當局城鄉計劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”違章建筑也有輕重之分，并不是所有的違章建筑都只能被拆除，要具體情況具體分析。

　　大家閱讀到這里相信已經對：“住改非”的具體含義及補償方法和相關規定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海專業房產律師。