上海律師為您講解房產(chǎn)公司建設(shè)房屋涉及到的稅費(fèi)

　　圍繞集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的主要政策進(jìn)行了探討。通過公開市場(chǎng)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)。根據(jù)北京市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)集體土地租賃建設(shè)的規(guī)定，北京市允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地在試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)，項(xiàng)目地塊公開市場(chǎng)交易后，由土地投標(biāo)人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　集體經(jīng)濟(jì)組織和其他各類經(jīng)濟(jì)組織共同組建的項(xiàng)目公司。北京、沈陽、武漢、成都、肇慶、南京、杭州、廈門、鄭州、佛山都允許集體主義經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織可以通過入股、聯(lián)營(yíng)等方式進(jìn)行與其他類型經(jīng)濟(jì)發(fā)展組織機(jī)構(gòu)合作研究開發(fā)環(huán)境建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，但是由于部分主要城市文化對(duì)于一些其他不同類型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織的性質(zhì)問題以及雙方在項(xiàng)目投資公司中的持股比例有所要求。

　　北京、南京規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織和其他數(shù)據(jù)類型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)組織設(shè)計(jì)采用入股、聯(lián)營(yíng)等方式合作開發(fā)的，集體經(jīng)濟(jì)信息組織在項(xiàng)目公司中的持股比例不得低于51％。北京、杭州和廈門要求集體經(jīng)濟(jì)組織合作的企業(yè)為國(guó)有中小企業(yè)，鄭州的要求更為嚴(yán)格，要求是國(guó)有控股有限公司。

　　集體建設(shè)用地租賃住房發(fā)展的稅收政策模式，集體建設(shè)用地所有者的稅收規(guī)定。

　　1、增值稅

　　根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推進(jìn)營(yíng)改增試點(diǎn)工作的通知》(財(cái)政稅[2016]第36號(hào))附件三第一條第(三十七)款《關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》 ，土地使用者將土地使用權(quán)退還免征增值稅的土地所有者。

　　2、企業(yè)所得稅

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)政府以土地和地上建筑物取得的房屋不征收企業(yè)所得稅。

　　3、個(gè)人所得稅

　　被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋拆遷的有關(guān)法律規(guī)定可以取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

　　項(xiàng)目主體（合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)）：

　　1、土地增值稅

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局進(jìn)行關(guān)于中國(guó)土地利用增值稅存在一些企業(yè)具體分析問題相關(guān)規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第二條之規(guī)定，對(duì)于自己一方出地，一方出資金，雙方經(jīng)濟(jì)合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收管理土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收農(nóng)村土地增值稅。

　　由于土地增值稅暫行條例沒有規(guī)定集體建設(shè)用地是否征收增值稅，在目前情況下，在集體建設(shè)用地上建設(shè)出租房項(xiàng)目不征收增值稅。然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局公布了人民中華民國(guó)增值稅法草案，征求公眾意見。

　　與以前的增值稅相比，草案中最大的變化是將集體建設(shè)用地納入了市場(chǎng)。增值稅征收范圍草案首次將集體土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物，或集體土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物作為投資、股份(以下簡(jiǎn)稱集體房地產(chǎn))的轉(zhuǎn)讓納入征收范圍。

　　與此同時(shí)，擬將目前對(duì)集體房地產(chǎn)征收的土地資源增值收益調(diào)節(jié)金取消。因此，按照征求意見稿要求學(xué)生集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展用地制度建設(shè)中國(guó)租賃住房中，項(xiàng)目管理主體名義對(duì)外融資租賃或者收取固定資產(chǎn)利益的比如租金的，實(shí)質(zhì)為項(xiàng)目研究主體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)換取房屋或者沒有固定利益的行為，應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目實(shí)施主體征收轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地利用增值稅。

　　2、契稅

　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)政稅[2004]第134號(hào)) ，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的契稅，其應(yīng)納稅價(jià)值為土地使用權(quán)取得契稅所支付的總經(jīng)濟(jì)利益。

　　3、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于房地產(chǎn)稅和城市土地使用稅國(guó)家稅務(wù)總局的通知》(財(cái)政稅[2006]第186號(hào)) ，土地使用權(quán)是以收費(fèi)轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)讓的方式取得的，承讓人應(yīng)當(dāng)自合同約定的土地交割時(shí)間之后的一個(gè)月內(nèi)繳納城市土地使用稅，合同約定的土地交割時(shí)間未約定的，承讓人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之后的一個(gè)月內(nèi)繳納城市土地使用稅。

　　上海律師了解到，房地產(chǎn)開發(fā)方面，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅辦法國(guó)家稅務(wù)總局的通知》(國(guó)家稅務(wù)局[2009]第31號(hào))的規(guī)定，補(bǔ)償、安置、搬遷、拆遷房屋建設(shè)、取得的土地使用權(quán)等費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，并按照規(guī)定在稅前扣除。