上海律師為您講解土地房屋增值稅的最新規(guī)定

　　根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推進營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)中關于銷售服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的注釋規(guī)定，施工方提供房屋拆遷、土地平整等服務時，應作為“建筑勞務”收取增值稅。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　施工技術企業(yè)發(fā)展提供勞務所得，應計入應納稅所得額，按規(guī)定進行繳納社會企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除方式以及可以允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。企業(yè)主要從事傳統(tǒng)建筑、安裝、裝配系統(tǒng)工程管理業(yè)務能力或者通過提供一些其他勞務等，持續(xù)工作時間已經(jīng)超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者沒有完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。

　　根據(jù)《中華民國個人所得稅法》及其實施細則的有關規(guī)定，以及跨省建筑安裝工人個人所得稅征收管理國家稅務總局(2015年第52號通知) ，工程人員工資個人所得稅由相應企業(yè)代扣代繳，并報項目所在地主管稅務機關國家稅務總局。

　　集體建設用地建設租賃住房開發(fā)模式中涉稅風險及應對，集體建設用地建設和租賃房屋稅收相關風險的增值稅結算。

　　集體經(jīng)濟建設發(fā)展用地建設租賃住房土地增值稅清算系統(tǒng)可以通過選擇兩種方法不同的計算教學方式分別清算。其中存在一種是按照房屋類別（即普通標準住宅，非普通標準住宅，其他公司開發(fā)旅游產(chǎn)品）各自的銷售業(yè)務收入和各自的扣除項目分別進行分析土地增值稅的清算。

　　而另外就是一種教學方式是按照每種房屋類別的銷售業(yè)務收入占銷售人員收入總額的百分比例來確定以及各類的增值額，進而清算土地利用增值稅。從總體上第二種教育方式稅負更低，因此我國企業(yè)更愿意通過采用第二種生活方式來進行土增稅的清算。

　　但是，這兩種清算方式雖然是分開清算，但都能滿足土地分開清算和增稅的要求，不違反相關法律規(guī)定，但應注意稅務機關是否批準這種清算方式。稅務機關可能更傾向于增加土地稅收結算金額的方式。因此，項目在進行土地增值稅清算時，應注意及時與稅務機關溝通，征求他們對清算方式的同意，并主動提供有關清算的資料，以盡量減少與稅務機關發(fā)生糾紛的風險。

　　集體建設用地建設租賃房屋稅收籌劃，《財政部復函》和《關于免征聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓契稅的國家稅務總局》(2004年第91號財政稅)明確規(guī)定，珠海市房地產(chǎn)公司擁有土地，由珠海南佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供建房資金。

　　珠海南佳物業(yè)公司已經(jīng)收購了珠海物業(yè)公司的部分土地使用權，實現(xiàn)了土地使用權的轉讓。根據(jù)契稅暫行規(guī)定，珠海南佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔土地使用權責任和契稅責任。因此，珠海南佳房地產(chǎn)開發(fā)公司應對其取得的85% 的土地使用權交易價格征稅。

　　但根據(jù)《財政部國家稅務總局關于繼續(xù)支持企事業(yè)單位改革重組有關契稅政策的通知》(財稅〔2018〕17號)規(guī)定，下列情形可免征契稅:

　　一是企業(yè)公司可以依照相關法律制度規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司發(fā)展投資管理主體相同的公司，對分立后公司承受原公司通過土地、房屋權屬，免征契稅；

　　兩個以上公司依照法律、合同合并為一個公司，原投資者仍然存在的，合并后的公司應當承擔原合并方的土地、房屋所有權，免征契稅

　　三是同一投資者內部企業(yè)之間的土地、房屋權屬轉讓，包括母公司與其全資子公司之間、同一公司的全資子公司之間、同一自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間的土地、房屋權屬轉讓，免征契稅；

　　第四，母公司以土地、房屋所有權向其全資子公司增資，作為轉讓，免征契稅

　　上海律師發(fā)現(xiàn)，經(jīng)國務院政府批準通過實施進行債權轉股權的企業(yè)，對債權轉股權后新設立的公司可以承受原企業(yè)的土地、房屋管理權屬，免征契稅。上述情況是財政稅[2018]第17號契稅規(guī)定。如果能夠靈活運用，就可以很好地為集體建設用地建設和租賃住房的發(fā)展模式準備契稅。